Pour réussir un investissement immobilier en Occitanie, l'expert Thierry de Lapasse, fondateur de l'outil d'analyse l'Observatoire immo, livre huit règles fondamentales. Du rendement net au DPE, il appelle à la vigilance sur des marchés locaux très contrastés, où les écarts de prix atteignent jusqu'à 120 000 euros entre deux quartiers d'une même ville.
Raisonner en net et cibler la demande locative
Thierry de Lapasse, fondateur de l'Observatoire immo, détaille une démarche rigoureuse pour réussir un achat immobilier sans piège. Le premier conseil est de raisonner en rendement net plutôt qu'en brut. Il faut partir du loyer hors charges que l'on signera vraiment, pas du loyer d'annonce. Il convient de retirer la taxe foncière (jusqu'à un tiers d'une année de loyer dans certaines communes), les charges de copropriété non récupérables, l'assurance, la gestion si elle est déléguée, un mois de vacance par an, et l'entretien. Il faut aussi compter les frais d'acquisition, environ 8 % du prix dans l'ancien. Un rendement brut de 10 % tombe couramment entre 4 et 6 % avant impôt.
Le deuxième conseil est de privilégier le locataire avant le rendement. Qui loue dans cette ville, et pourquoi ? Des étudiants, des salariés, des retraités ? La population y augmente-t-elle ? Un rendement élevé est souvent une prime de risque : dans le fichier complet, les rendements qui dépassent 12 % sont à La Grand-Combe, Decazeville, Carmaux, Graissessac ou Bessèges, d'anciens bassins miniers qui ont perdu une grande partie de leurs habitants, et souvent sur une poignée de ventes.
L'adresse, la copropriété et la revente
Le troisième conseil est de regarder l'adresse, pas la commune. Le prix médian d'une ville ne dit rien d'un immeuble. À Nîmes, les secteurs les plus chers valent trois fois les moins chers : 120 000 € d'écart sur un 70 m².
Le quatrième conseil concerne le bien et sa copropriété. Il faut vérifier le DPE et son calendrier (E sera interdit à la location en 2034), mais aussi l'état de l'immeuble : procès-verbaux d'assemblée générale, travaux votés ou à venir, montant des charges. Dans les centres anciens bon marché, c'est là que se cache le coût.
Le cinquième conseil est de penser à la revente. Dans un marché de 60 ventes par an, un bien ne se revend pas comme un marché de 4000. Le prix bas qui fait le rendement peut aussi être le prix que l'on retrouvera à la sortie, et l'évolution des prix se lit hors inflation.
Règles locales, risques naturels et fiscalité
Le sixième conseil est de connaître les règles locales. L'encadrement des loyers à Montpellier (expérimentation qui expire le 23 novembre 2026, sauf prolongation), les règles de la location meublée de tourisme sur le littoral, qui se durcissent, et le permis de louer dans certains quartiers sont à prendre en compte.
Le septième conseil est d'évaluer les risques naturels de l'adresse. Inondation dans le Gard, l'Hérault et l'Aude, submersion et recul du trait de côte sur le littoral : à lire dans l'état des risques remis avant l'achat, et à vérifier auprès de l'assureur.
Le huitième conseil est de considérer la fiscalité en dernier. Elle ne rend pas rentable un mauvais achat : régime réel ou microfoncier en location nue, et pour la location meublée (LMNP), les amortissements réintégrés à la revente depuis 2025. Ces huit points clés sont à vérifier avant de s'engager pour éviter les pièges d'un investissement locatif en Occitanie.
