Le club deal immobilier permet à une poignée de particuliers d'investir ensemble dans une seule opération immobilière, avec une espérance de rendement de 8 à 16 % en moyenne. Ce placement, qui donne accès à des actifs d'envergure comme des immeubles de bureaux dans le triangle d'or parisien ou des bâtiments historiques transformés en hôtels, concentre toutefois des risques importants : immobilier, financier et de liquidité. Il s'adresse à des investisseurs avertis, capables d'analyser finement l'opération ou de s'appuyer sur un conseiller compétent.
Un montage collectif pour des actifs de prestige
Concrètement, au lancement d'un club deal, une société est créée et chaque épargnant en détient des parts, à hauteur de ses fonds investis. Le montage intègre une dette bancaire, permettant d'augmenter la surface financière au-delà de la mise de départ des associés. À l'échéance, le bien est cédé, la société dissoute, et le capital redistribué aux investisseurs au prorata de leurs parts.
Jean-Baptiste Pracca, fondateur de Mata Capital, définit ce placement par un triptyque : « une poignée de particuliers investissent ensemble dans une seule opération, dont la stratégie définie en amont est assumée par un opérateur sur toute la durée ». Ce professionnel sélectionne le bien, structure le financement et gère l'opération jusqu'à son terme. La quasi-intégralité des clubs deals investit sur des actifs tertiaires (hôtels, bureaux, résidences étudiantes, commerces…) en France, dont une large majorité à Paris.
Deux stratégies, des horizons différents
Deux stratégies d'investissement prédominent. La première, de moyen ou long terme, dure plus de sept ans et affiche un objectif de distribution régulière de revenus. La seconde, aujourd'hui majoritaire, dispose d'un horizon de placement plus court, de trois à cinq ans en général, avec un but de valorisation du bien acquis à terme.
Pour les épargnants, le premier avantage d'un club deal réside dans le fait d'accéder à des opérations d'envergure, plutôt réservées à des investisseurs avertis, en profitant d'un accompagnement sur mesure. L'espérance de rendement est donc importante, de 8 à 16 % en moyenne, mais attention, un club deal concentre les risques.
Des risques concentrés et une liquidité limitée
D'abord immobilier : comme il ne compte qu'un seul actif, le moindre problème (retard de chantier, travaux non prévus, locataire défaillant…) réduit le rendement. Ensuite financier, car si l'emprunt souscrit est important, les pertes seront amplifiées si la valeur de l'immeuble baisse ou si les charges financières explosent. Ceux qui investissent dans un club deal doivent donc être conscients de la possibilité de perdre tout ou partie de leur épargne, car ni le capital, ni les rendements ne sont garantis.
Souleymane-Jean Galadima, cofondateur du family office Sapians, alerte : « Un club deal doit être envisagé à titre de diversification, il ne faut pas y placer une large part de son patrimoine ». Il rappelle également un autre écueil : « Il est très peu liquide, car les investisseurs ne peuvent pas récupérer leur argent avant la cession de l'immeuble ». Il faut donc y placer uniquement de l'épargne dont vous êtes certain de ne pas avoir besoin avant l'échéance, et prévoir un ou deux ans d'immobilisation supplémentaire, car la vente d'un immeuble peut être décalée dans le temps afin d'éviter une moins-value.
Une analyse rigoureuse et des frais à surveiller
Avant de se lancer, il faut être capable d'analyser l'opération à la loupe ou de pouvoir se reposer sur un conseiller compétent. « L'analyse immobilière doit être très fine, car la réussite d'une opération repose essentiellement sur la qualité de l'immeuble et son emplacement », estime Jean-Baptiste Pracca. Beaucoup d'éléments doivent être indiqués dans le business plan : le prix d'achat ciblé, le niveau d'endettement, le type et le montant des travaux envisagés, les loyers prévus, le taux d'occupation, la valeur de revente espérée, le calendrier, etc. En l'absence de ces informations, fuyez.
À cette étude du sous-jacent, il faut ajouter une analyse de la qualité du montage, de l'opérateur et des risques encourus. Pour minorer les pertes potentielles, mieux vaut sélectionner des gestionnaires ultra-spécialisés qui ont fait la preuve de leur qualité dans un domaine (bureaux, hôtellerie…) ou dans une région donnée, si vous investissez hors de Paris. Les clubs deals ne s'adressent pas aux néophytes : « Les investisseurs ont un rôle dans la gouvernance du fonds, ils participent aux assemblées générales et peuvent réajuster la stratégie, par exemple en conservant un immeuble un peu plus longtemps que prévu initialement », explique Paul-Eric Perchaud, directeur général du groupe Mimco France.
Dernier conseil : mesurez toujours le risque de perte maximale si le scénario ne se réalise pas comme prévu, et mettez-le en perspective avec le rendement annoncé en cas de succès. Plus le risque est élevé, plus le potentiel de rendement doit être important. Attention, ce dernier doit être calculé net des frais, dont le niveau s'avère très variable selon les opérations et les gestionnaires. À l'entrée, vous paierez des frais de structuration et de levée de fonds, de 3,5 à 6 % en moyenne. S'y ajoutent des frais de gestion locative et du fonds, le coût financier de la dette et d'éventuels frais de sortie et de liquidation. En plus, le gestionnaire prélève une commission de performance à la sortie.
« Ce boni, appliqué par tranches, est d'autant plus élevé que le taux de rendement interne (TRI) est fort », précise Souleymane-Jean Galadima. À titre d'exemple, un gestionnaire ne touchera rien si le TRI est inférieur à 8 %, captera 20 % de la plus-value si le TRI dépasse 8 % et 40 % au-delà de 15 %. « Cette rémunération a une vertu : aligner les intérêts du gestionnaire avec ceux de ses investisseurs », remarque Paul-Eric Perchaud.
Des tickets d'entrée variables, dès 5 000 euros
Les clubs deal sont destinés à des professionnels ou assimilés. Aussi, « l'Autorité des marchés financiers impose un minimum de 100 000 euros par investisseur et un maximum de 150 personnes contactées par gestionnaire », précise Thomas Dorival, directeur général d'Alto Reim. Certains ne requièrent pourtant que quelques milliers d'euros. L'agrément de l'AMF est alors nécessaire et les frais sont majorés, réduisant l'espérance de gain. Le risque y est encore plus élevé, car le moindre aléa peut enrayer la stratégie et entraîner une perte.
