Est-ce vraiment le moment d’investir dans l’immobilier en France ? Le climat politique instable et les tensions géopolitiques accrues font peu à peu passer tous les signaux au rouge. Pourtant, la période reste idéale pour les acheteurs finançables qui se retrouvent en position de force. En effet, à la rentrée, les présidentielles risquent de capter toute l’attention et faire passer les achats immobiliers au second plan des priorités des ménages. Les vendeurs vont donc devoir accepter de négocier avec les acquéreurs présents. Si vous comptez investir, vous pourrez donc négocier un tarif attractif et profiter, en plus, d’un coup de pouce fiscal en louant votre bien. De quoi vous assurer un rendement très correct. Seules conditions pour espérer des revenus réguliers et pérennes et une plus-value à terme : bien choisir son emplacement et investir dans une optique de long terme. Bref, revenir aux fondamentaux de l’immobilier, que l’envolée du marché au début des années 2020 a fait perdre de vue au plus grand nombre.
Denormandie : pour les primo-investisseurs
Le Denormandie impose d’acheter un logement ancien dans une zone éligible et de le rénover pour le louer. Il est réservé aux petites et moyennes communes avec un programme Action Cœur de Ville ou une opération de revitalisation d’hypercentre. Les travaux, réalisés par une entreprise, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. En plus, ils doivent soit améliorer la performance énergétique globale d’au moins 30 % (20 % en copropriété), soit concerner au moins deux types de travaux dans une liste de cinq (isolation thermique de toiture, murs et parois vitrées donnant sur l’extérieur, installation ou remplacement de chauffage et d’eau chaude sanitaire). Une fois le chantier achevé, le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être compris entre A et E. Ensuite, il faut louer le bien nu, en tant que résidence principale, avec un loyer plafonné, à des ménages répondant à des conditions de ressources. Il est interdit d’avoir pour locataire un membre de son foyer fiscal. Si le bailleur respecte toutes ces obligations, il bénéficie d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % du coût de l’opération selon qu’il loue le bien six, neuf ou douze ans. La réduction d’impôts reste plafonnée à 5 500 euros par mètre carré de prix de revient (achat et travaux) et 300 000 euros par an. L’avantage fiscal entre dans le plafond des niches fiscales de 10 000 euros par an.
Notre avis : Le prix d’achat des biens en mauvais état est plus faible et… négociable. Grâce aux travaux, l’appartement gagne en compétitivité car il retrouve au goût du jour et avec de faibles charges. En revanche, les villes éligibles au Denormandie ne présentent pas toutes le même intérêt locatif. "Au-delà de 5 % de rentabilité brute, le risque est plus important", évalue Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. Privilégiez la grande couronne parisienne, les villes proches d’une grande métropole, des agglomérations de taille moyenne avec un potentiel de développement ou encore des communes à proximité de zones touristiques.
Notre conseil : Réalisez 25 % de travaux pour rendre l’opération éligible au Denormandie, puis défiscalisez le solde avec le mécanisme du déficit foncier (voir ci-après). "Le cumul est possible sous réserve que l’avantage fiscal ne porte pas sur les mêmes travaux", précise Estelle Billi, ingénieur patrimonial chez Advenis Gestion Privée.
Jeanbrun : pour les investisseurs dans le neuf à long terme
Pour faire face au déficit d’offre locative, le gouvernement vient d’introduire le dispositif fiscal Relance logement, aussi appelé Jeanbrun. Ce dernier concerne les biens acquis dans un immeuble collectif, soit neuf, soit ancien avec des travaux pour au moins 30 % du prix et un DPE en A ou B à la fin du chantier. Ensuite, "il faut le louer au moins neuf ans avec un bail nu, sans dépasser des plafonds de loyer et à un locataire qui respecte des conditions de ressources", précise Céline Mahinc, conseillère en gestion de patrimoine et fondatrice d’Eden Finances. Le locataire ne peut pas être membre du foyer fiscal ou de la famille jusqu’au deuxième degré.
Ces conditions respectées, vous pourrez déduire, chaque année, une fraction de 80 % du prix d’achat dans le neuf, ou du prix de revient (achat + travaux) dans l’ancien. Le taux de déduction dépend du niveau de Jeanbrun choisi. Plus les plafonds de ressources et de loyers sont contraignants et plus il sera élevé. Ainsi, au premier pallier, dit "intermédiaire", les plafonds de ressources et loyers restent équivalents au Pinel (environ 15 % de décote par rapport au loyer de marché déterminé par l’Anah), le taux d’amortissement est de 3,5 % par an dans le neuf et de 3 % dans l’ancien, plafonné à 8 000 euros par an. Au deuxième niveau, dit "social" (30 % de décote), les taux d’amortissement se montent à 4,5 % et 3,5 %, dans la limite de 10 000 euros par an. Enfin, le Jeanbrun "très social" (45 % de décote), permet des taux de 5 et 4 % et un plafond de 12 000 euros par an.
Chaque année, l’amortissement s’impute sur les revenus fonciers avec les autres dépenses (travaux, intérêts d’emprunt, charges locatives, etc.). "L’investisseur profite ainsi d’une économie d’impôts d'autant plus importante que sa tranche marginale d’imposition est élevée", précise Vincent Hoguet, ingénieur patrimonial à la banque privée du Crédit Coopératif. Il échappe aussi aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Mieux : si les revenus fonciers se révèlent insuffisants, le déficit foncier est reportable (hors intérêt d’emprunt) sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, le surplus venant réduire les revenus fonciers pendant dix ans.
Notre avis : Côté positif, le Jeanbrun concerne tout le territoire et son avantage fiscal n’entre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 euros par an. En revanche, à la revente, l’avantage fiscal est réintégré et majore la plus-value imposable. Pour en tirer pleinement parti, mieux vaut investir à long terme, car des abattements permettent d’effacer l’impôt sur les plus-values au bout de vingt-deux ans de détention et les prélèvements sociaux après trente ans.
Notre conseil : Il faut bien choisir son opération et se limiter au Jeanbrun intermédiaire car les niveaux 2 et 3 (social et très social) sont trop contraignants pour être rentables.
Loc’Avantages : pour doper la rentabilité de son immobilier
Vous êtes propriétaire d’un bien avec un DPE compris entre A et E, ou allez en acheter un : ne faites pas l’impasse sur le Loc’Avantages. Accessible partout en France, il impose de louer au moins six ans, avec un bail nu et en tant que résidence principale avec un plafond de loyer, à un locataire qui respecte des conditions de ressources. Ce dernier ne peut être ni membre de votre foyer fiscal, ni ascendant ou descendant.
Avant de vous lancer, il faut signer un conventionnement avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et choisir un niveau de Loc’Avantages, de 1 à 3. Le premier, Loc1, impose une décote de loyer de 15 % par rapport au loyer de référence de l’Anah, qui passe à 30 % avec Loc2 et à 45 % avec Loc3. Vous pourrez alors bénéficier d’une réduction d’impôts calculée sur les loyers encaissés chaque année. Si vous louez en direct ou via une agence, son taux a été fixé à 15 % en Loc1 et de 35 % en Loc2, le Loc3 n’étant alors pas accessible. Si vous louez via une agence immobilière à vocation sociale (AIVS) ou à une association agréée (Fondation pour le Logement des Défavorisés, Habitat et Humanisme, etc.), ces taux passent respectivement à 20, 40 et 65 %. Une prime d’intermédiation locative (PIL) peut s’obtenir au conventionnement, si vous louez via une AIVS (3 000 euros jusqu’à 40 m² et 2 000 euros au-delà) ou une association agréée (2 000 et 1 000 euros respectivement). Attention, l’avantage fiscal Loc’Avantages entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.
Notre avis : Loc’Avantage est un dispositif sous-coté, d’autant qu’il permet d’obtenir un "conventionnement avec travaux", idéal pour rénover une passoire thermique. Vous profiterez alors de subventions, sous réserve de gagner au moins deux classes énergétiques. Ces aides représentent 25 ou 35 % du montant du chantier (hors taxe) dans la limite de 15 000 ou 28 000 euros, selon qu’il s’agisse d’une rénovation énergétique ou d’une réhabilitation globale.
Notre conseil : Pour une rénovation d’envergure, cumulez l’avantage fiscal Loc’Avantages avec celui du déficit foncier. Par ailleurs, le dispositif présente un atout méconnu : une fois la période de conventionnement achevée, quand le locataire met fin à son bail, vous pouvez relouer le bien directement au tarif de marché, même en zone tendue.
Déficit foncier : pour entretenir son bien avec un coup de pouce fiscal
Le mécanisme du déficit foncier offre un avantage fiscal aux bailleurs qui réalisent certains travaux (réparation, entretien et amélioration) dans un appartement locatif ou une copropriété, à condition qu’ils soient réalisés par des professionnels. Une fois le chantier achevé, le logement doit être loué avec un bail nu et vous devez opter pour le régime du foncier réel (et non du micro-foncier). Vous pourrez ainsi déduire tous ces travaux de vos loyers, en plus des autres charges (intérêts d’emprunt, gestion locative, assurance, etc.).
Si la rénovation se révèle importante, les dépenses deviendront supérieures aux revenus, créant, de fait, un déficit foncier. Il est imputable sur vos autres revenus fonciers et permet de les minorer. Ainsi, "la base d’imposition baisse, tout comme la pression fiscale sur le patrimoine immobilier", souligne Vincent Hoguet. Mieux encore : si vos revenus fonciers sont insuffisants pour absorber tout le déficit foncier, le reliquat peut être déduit de votre revenu global (hors intérêts d’emprunt) l’année des travaux, dans la limite de 10 700 euros. "S’il s’agit de travaux de rénovation énergétique, ce seuil passe à 21 400 euros", précise Vincent Hoguet. Au-delà, le déficit reste reportable sur les revenus fonciers encaissés les dix années suivantes. Le gain fiscal apporté par le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.
Notre avis : En plus de son avantage fiscal, ce dispositif présente aussi un intérêt patrimonial. Car un logement rénové se loue plus facilement, plus cher, attire les meilleurs locataires et supporte aussi une moindre rotation. Le coût des travaux est donc souvent couvert par le gain en rentabilité qu’ils génèrent.
Notre conseil : Attention, en cas d’imputation sur le revenu global, le bien doit générer des revenus fonciers pendant les trois années qui suivent. Vous ne pourrez donc pas le vendre ou le louer en meublé durant cette période.
