Un revirement stratégique dans le monde des placements immobiliers
L'annonce fait grand bruit dans l'univers de la gestion d'actifs, marquant un véritable changement de cap. La société de gestion Corum AM, qui supervise près de 9,6 milliards d'euros d'encours, a officiellement déposé fin janvier les statuts de sa nouvelle entité, Corum Start. Il s'agit d'une société civile de placement immobilier (SCPI) innovante, se distinguant par l'absence totale de frais de souscription pour les investisseurs.
Actuellement en cours d'agrément auprès de l'Autorité des marchés financiers (AMF), cette démarche constitue en soi un événement significatif. Ce qui surprend particulièrement les observateurs, c'est la position antérieure de Frédéric Puzin, président du groupe Corum L'Epargne. Jusqu'à présent, il était reconnu comme l'une des voix les plus critiques à l'encontre de ce modèle de SCPI sans frais d'entrée.
L'évolution d'un marché en pleine transformation
Ce format de placement, apparu initialement en 2019 avec Novaxia Neo, puis développé par Iroko Zen en 2020 et Remake Live en 2022, a provoqué de vives réactions parmi les acteurs traditionnels du secteur. Ces innovations ont alimenté des débats animés sur le modèle le plus avantageux pour les épargnants.
Sept années après l'émergence de ce concept, le marché semble désormais l'avoir adopté. Début 2026, on dénombre pas moins de sept SCPI fonctionnant sans frais d'entrée. Parmi elles, on trouve même des acteurs historiques qui ont opéré une conversion, tels que Mistral Selection, géré par Swiss Life Asset Managers, ou encore Eden d'Advenis Reim.
La structure des frais d'un placement, souvent mal appréhendée par les investisseurs, joue pourtant un rôle déterminant dans le calcul de la performance réelle. Elle influence directement les rendements nets perçus par les souscripteurs.
Deux modèles de frais en concurrence
Le marché des SCPI présente désormais deux modèles de frais distincts qui coexistent : le modèle traditionnel avec frais à la souscription et le nouveau modèle sans ces frais initiaux. Les pratiques pouvant varier considérablement d'un gestionnaire à l'autre, la comparaison entre ces deux approches reste complexe et doit être interprétée avec prudence.
Le modèle dominant conserve aujourd'hui celui des SCPI qui appliquent une commission d'entrée aux investisseurs. À ces frais initiaux s'ajoutent généralement d'autres coûts, incluant les frais annuels de gestion du fonds ainsi que les frais ponctuels liés aux transactions, comme l'achat ou la vente d'immeubles. Ces derniers peuvent être conditionnés à la réalisation d'une plus-value, ajoutant une couche de complexité à l'évaluation globale.
Cette diversification des offres reflète une maturation du secteur, où la transparence et la compétitivité des frais deviennent des arguments commerciaux de plus en plus prégnants. Les épargnants, quant à eux, bénéficient d'un choix élargi, leur permettant de sélectionner le dispositif le plus adapté à leur stratégie d'investissement et à leur horizon de placement.
