Des étudiants lyonnais piégés par un bail civil à Paris
Lorsqu'ils ont candidaté pour un petit deux-pièces d'une trentaine de mètres carrés, situé à Paris, métro Abbesses, au cœur de Montmartre, Léo et Lisa, un jeune couple d'étudiants, n'ont pas prêté attention à un détail crucial. L'annonce immobilière mentionnait que l'appartement était à louer comme résidence secondaire, mais ils cherchaient un logement à l'année pour leurs études en master. Leur dossier, clair sur leur intention d'habiter le bien de manière permanente, a été retenu par l'agence L'Adresse, une agence de quartier.
Un bail civil aux conséquences lourdes
Le bail que le couple a signé, et que Le Monde a consulté, ne stipule pas que le bien est destiné à une résidence secondaire. Il précise que la location « n'est soumise à aucun régime particulier et ne relève que des dispositions du code civil sur le louage de choses ». Cette mention indique qu'il s'agit d'un bail civil, également appelé « bail code civil » ou « bail de droit commun », utilisé par les bailleurs pour sa grande flexibilité et sa liberté contractuelle. Les propriétaires y ont recours pour des locations de courte durée, des logements de fonction, des parkings indépendants ou des entrepôts.
En revanche, une résidence principale doit être louée avec un bail d'habitation, créé par la loi du 6 juillet 1989, qui protège les locataires. Ce bail est soumis à :
- L'encadrement des loyers
- Les critères de décence du diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Des règles de préavis spécifiques
- Des limitations sur les frais d'agence et le dépôt de garantie
Aucune de ces garanties ne s'applique au bail civil, qui ne donne pas non plus droit à l'aide personnalisée au logement (APL).
Une prise de conscience tardive
Le couple d'étudiants a pris conscience de la situation lorsque l'agence leur a demandé de payer une taxe d'habitation. « On est tombé des nues, on s'est dit : “Mais qu'est-ce qu'on a signé ?” L'agence ne nous avait rien expliqué », avance Lisa. Leur loyer s'élève actuellement à 1 400 euros par mois, charges comprises.
Antoine Boussard, juriste et fondateur de l'association Brigade associative interlocataires, qui accompagne le couple dans leur demande de requalification du bail, a calculé que si l'encadrement des loyers était respecté, le loyer maximal s'élèverait à 927 euros hors charges. Il explique : « Les bailleurs profitent de la tension du marché, dans les grandes villes, et utilisent le bail civil pour contourner l'encadrement des loyers. »
Cette pratique, qualifiée de contournement de la loi, expose les locataires comme Léo et Lisa à des coûts excessifs et à un manque de protection juridique. Leur cas illustre les risques liés à la méconnaissance des différents types de baux, surtout dans un marché immobilier tendu comme celui de Paris.
