Dans le quartier populaire de Villejean, à Rennes, les deux tours jumelles du 2 et 8, rue du Bourbonnais, qui surplombent la dalle Kennedy, sont en pleine transformation. Construits à la fin des années 1960, ces deux immeubles de 15 étages, hauts de près de 30 mètres, ont vu tous leurs occupants quitter les lieux entre 2023 et 2025. Aujourd'hui, les ouvriers curent les bâtiments pour n'en conserver que la structure. De l'ancien appartement, il ne reste que les cloisons et un WC qui trône au milieu du chantier.
Une opération de recyclage immobilier plutôt que la démolition
Le bailleur social Espacil Habitat, qui porte l'opération, a choisi une approche originale. « On aurait pu choisir de les démolir pour tout reconstruire ou de réaliser une réhabilitation thermique des logements, mais nous avons opté pour le recyclage immobilier », indique André-Yves Lambert, directeur général adjoint d'Espacil Habitat. Cette démarche consiste à « construire davantage de logements sans manger de foncier » et impose de « construire la ville sur elle-même », explique Honoré Puil, vice-président de Rennes métropole en charge de l'habitat et du logement.
Le recyclage immobilier répond à une double contrainte : la crise du logement et le zéro artificialisation nette, adopté pour stopper l'étalement urbain et la bétonisation des sols. Avec près de 2,9 millions de ménages en attente d'un logement social en France, les collectivités doivent trouver des solutions innovantes. La métropole rennaise a choisi de revoir la typologie des logements pour mieux coller aux besoins actuels. « À la construction de ces tours, il y avait en moyenne quatre personnes par logement, alors que la taille moyenne d'un ménage est désormais de 1,8 personne », souligne l'élu.
Des grands appartements découpés en plus petits logements
Les grands appartements de type T4 ou T5, qui étaient majoritaires, vont être découpés pour créer des logements plus réduits. « On va passer de 165 à 211 logements dans ces deux tours, avec une mixité qui sera différente », détaille André-Yves Lambert. Des appartements plus petits et plus nombreux, donc, sur la même emprise foncière. Cette opération illustre le potentiel du recyclage immobilier pour densifier sans consommer de nouveaux terrains.
Mais cette piste n'est pas la seule. La surélévation d'immeubles offre également de belles perspectives. Un scan a démontré que plus de la moitié des 94.000 bâtiments auscultés depuis le ciel dans les 43 communes de la métropole rennaise présentent un potentiel de surélévation. « Il y a un gisement à creuser même si cela ne se fera bien sûr pas partout », estime Honoré Puil. Cette technique, déjà développée dans plusieurs villes, consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux à un bâtiment existant, un peu comme empiler une brique de Lego.
Bureaux, commerces et bâtiments vacants : d'autres pistes de recyclage
La transformation de bureaux, commerces ou bâtiments vacants en logements est une autre solution. À Nouvoitou, au sud-est de Rennes, une ancienne école abrite désormais des appartements et des maisons individuelles. À Saint-Armel, l'ancienne poste a été remplacée par une résidence. Au total, ce sont 3.000 logements sociaux ou privés issus du recyclage immobilier qui auront été livrés sur la période 2023-2028 dans la métropole rennaise, soit 10 % de l'offre de nouveaux logements.
À Paris, le nouveau maire Emmanuel Grégoire a fait de la question du logement sa priorité. « Paris applique le zéro artificialisation nette depuis toujours car il n'y a pas de foncier disponible, donc il n'y a pas d'autre choix », explique Sophie Lecoq, directrice générale de la Foncière de la Ville de Paris. La capitale, qui a promis 60.000 nouveaux logements publics d'ici 2035, cible principalement les nombreux bureaux vides et logements vacants, avec une taxe qui va doubler dès l'an prochain pour ce dernier type de biens. La Ville de Paris mène aussi depuis quelques années une politique de rachat d'immeubles privés dégradés qu'elle réhabilite en logements sociaux. D'anciens parkings ou garages désaffectés sont enfin transformés en résidences sociales.
Rien ne se perd et tout se transforme, même si l'en faudra plus pour mettre fin à la crise du logement.
