Alors que les taux des crédits immobiliers, actuellement compris entre 3,5 % et 4 %, devraient augmenter dans les mois à venir, les investisseurs en immobilier locatif doivent redoubler de prudence. Le classement des rendements bruts par commune, réalisé par Gaetan Lot (fondateur de l'outil d'analyse Scrapimmo) pour Midi Libre, met en évidence la rentabilité accrue des villes moyennes de la région. Pont-Saint-Esprit affiche le meilleur rendement brut du Languedoc-Roussillon avec 10,5 %, suivi de Carcassonne (10,2 %) et Perpignan (9,7 %).
Les villes moyennes en tête des rendements locatifs
Ce classement croise les données des transactions DVF (DGFiP) et la carte des loyers (DGALN). "Dans ces villes d'intérieur, entre 1 300 et 2 300 euros le mètre carré, le loyer varie beaucoup moins d'une ville à l'autre que le prix d'achat, souligne Gaetan Lot. C'est donc les prix bas qui dictent le rendement." Par exemple, les loyers sont sensiblement les mêmes à Narbonne (11,46 €/m²) et Pont-Saint-Esprit (11,76 €/m²), mais le prix d'achat est beaucoup plus accessible dans la commune gardoise, ce qui améliore sa rentabilité brute.
Attention toutefois, il s'agit d'une moyenne. "À Pont-Saint-Esprit par exemple, les annonces s'étalent de 9,30 à 14,90 €/m², précise Thierry de Lapasse, fondateur de L'observatoire immo, un autre outil d'analyse. Selon l'appartement, le rendement brut varie donc entre 8,3 % et 13,2 %." À Nîmes et Lunel, les prix d'achat sont plus élevés, mais la rentabilité résiste bien car les loyers sont relativement chers.
Valorisation des biens : des écarts importants en cinq ans
Le rendement brut ne suffit pas à évaluer l'attractivité d'une commune. La valorisation des biens est également primordiale. "Certaines villes comme Béziers (+ 24,7 %), Millau (+ 24,1 %) et Carcassonne (+ 22,4 %) ont vu leurs prix progresser de plus de 20 % en cinq ans", note Gaetan Lot, soit "nettement plus que Montpellier (+ 7,6 %)". En revanche, dans des villes plus petites comme Pont-Saint-Esprit, la hausse n'est que de 4,3 %, et la revente du bien peut parfois s'avérer difficile. C'est un élément à avoir en tête lorsqu'on investit.
"La dynamique locative du secteur où se situe le bien est un autre élément déterminant", assure Thierry Iacazio, président de la fédération des promoteurs immobiliers Occitanie. Car les rendements évoqués ne valent que si le bien est loué. Un rendement plus faible, de 5,5 % à Montpellier par exemple, doit être analysé au regard d'une demande locative très forte dans cette ville. L'investisseur paie ainsi le fait de louer son bien plus facilement.
Sur le littoral, la location saisonnière pour doper les rendements
Sur le littoral, la logique est un peu différente. Comme les prix sont élevés, les rendements affichés sont souvent plus faibles : entre 4 % et 5 %. "Mais à Agde, 55 % des appartements vendus en 2025 font moins de 30 m² ; à La Grande-Motte, 58 % ; à Balaruc-les-Bains, 64 % ; au Barcarès, 53 %", observe Thierry de Lapasse. Des surfaces très propices à la location saisonnière qui, mixée à une location mensuelle le reste de l'année, augmente fortement le rendement de l'appartement.
Fiscalité 2026 : le dispositif Jeanbrun, un cadre durable
Le dispositif Jeanbrun, appelé également "statut du bailleur privé", est issu de la loi de finances 2026. Il est en vigueur depuis le 21 février 2026 et jusqu'au 31 décembre 2028. Le dispositif s'applique aux logements neufs et aux logements anciens avec travaux (à hauteur d'au moins 30 % du prix d'acquisition, permettant d'atteindre un DPE A ou B). Avec ce dispositif, le bailleur imposé au réel déduit chaque année de ses revenus fonciers un amortissement de 3 % à 5,5 % (selon si le logement est neuf ou ancien et le loyer visé social, très social ou intermédiaire), calculé sur 80 % du prix du logement. Il s'engage en contrepartie à louer nu pendant neuf ans dans le respect de plafonds de loyers et de ressources.
Le président de la fédération des promoteurs immobiliers Thierry Iacazio salue ce nouveau dispositif, qui constitue "un cadre durable pour investir dans le logement collectif". "L'amortissement du bien est un avantage nouveau en location nue, ajoute-t-il. Jusqu'ici, la déduction de l'amortissement n'était accessible qu'en location meublée. Un avantage applicable quelle que soit la zone, qui contribue à relancer l'offre locative dans nos territoires."
La taxe foncière, un élément qui peut tout changer
Important à mentionner : l'attractivité d'une commune ne doit pas être confondue avec celle d'un bien. "Ces chiffres situent un marché communal, rappelle Gaetan Lot, ils ne disent rien d'un quartier ni d'un bien précis, et ne constituent en aucun cas une recommandation d'achat". Pour savoir si tel ou tel investissement est opportun, de nombreux autres éléments doivent être pris en compte comme "l'emplacement (au sein de la commune), critère essentiel pour la pérennité de la valeur du bien dans le temps, ou encore l'adéquation entre le prix de vente et celui du marché", insiste Thierry Iacazio. Les charges, la taxe foncière ou les travaux à réaliser constituent d'autres points d'attention indispensables.
Aucun de ces éléments n'est à négliger, notamment la taxe foncière qui "pèse parfois très lourd", prévient Thierry de Lapasse. "À Carcassonne, deuxième du classement, la taxe foncière correspond à 3,77 mois de loyer par an, à Bagnols-sur-Cèze à 3,61 mois." Une fois déduite du rendement, le classement d'attractivité est profondément remanié.
