Depuis le 1er janvier 2026, un contrôle de conformité des raccordements d'assainissement collectif est exigé pour vendre un bien immobilier dans la métropole de Montpellier. Ce diagnostic, destiné à vérifier l'évacuation des eaux usées, allonge considérablement les délais de vente, les professionnels du secteur pointant un manque de techniciens et une application jugée trop rapide.
Un dispositif critiqué pour son manque d'anticipation
Sur le terrain, les professionnels dénoncent un manque d'anticipation. « Ce diagnostic n'est pas une mauvaise chose, mais il a été rendu obligatoire trop rapidement », résume Stéphane, 36 ans, agent immobilier à Montpellier. « Je l'ai appris en novembre pour le 1er janvier. Et encore aujourd'hui, souvent les vendeurs ne sont pas au courant. Or, comme le DPE, c'est quelque chose qui s'anticipe et qui a un coût. » Le prix de ce diagnostic varie entre 100 et 300 euros pour un logement individuel.
La collectivité tempère ces critiques. « Le dispositif a été voté en conseil de métropole en 2024 », recadre Manu Reynaud, adjoint au maire de Montpellier. « Les professionnels du secteur ont été informés en amont. Le problème vient aussi d'un afflux massif de personnes qui ont demandé des certificats par précaution sans en avoir un besoin immédiat, ce qui a faussé le calibrage initial. »
Des délais qui s'étirent et des techniciens débordés
Même pour ceux qui connaissent la procédure, l'obtention du document prend du temps. « Une fois que tu lances la démarche en ligne, ça prend 8 à 10 jours pour qu'on te rappelle, on te cale un rendez-vous 8 à 9 semaines après, et il faut encore attendre jusqu'à trois semaines pour recevoir le rapport », s'essouffle Stéphane. « Une fois, je l'ai reçu à 19 heures, la veille de la signature. S'il avait été non conforme, les acquéreurs auraient pu se rétracter. »
Pour cet agent immobilier, le problème est clair : « Il y a un manque de techniciens criant. Même pour eux ça doit être horrible. Ils font au mieux mais on leur met trop de rendez-vous et donc ils prennent beaucoup de retard. » Un exemple récent illustre cette saturation : un diagnostiqueur n'a pas effectué son intervention. « Il a dit qu'il était passé et que personne n'était là, alors qu'il y avait le locataire », affirme Stéphane. Il a fallu attendre six semaines supplémentaires pour obtenir un nouveau rendez-vous.
La copropriété, un autre point de blocage
La copropriété constitue un autre frein. Le diagnostic étant payant, il nécessite de débloquer un budget en assemblée générale, laquelle ne se réunit qu'une fois par an. Du côté de la régie des eaux, « on bricole », soupire Stéphane. Un diagnostiqueur lui a déjà suggéré de mettre du colorant dans un seul évier pour observer s'il ressort en bas, avant de partir. « C'est bidon comme test. Et comment fait-il si je ne suis pas là ? », commente-t-il.
La Régie des eaux rappelle qu'un aménagement a été conçu pour contourner la lourdeur des assemblées générales. « Les collectivités avaient été prévenues un an à l'avance, en janvier 2025 ». Une dérogation transitoire d'un an, valable jusqu'au 31 décembre 2026, permet d'effectuer le contrôle uniquement à l'échelle de l'appartement individuel sans attendre le vote global de l'immeuble. « Nous avons accordé cette souplesse en concertation avec les notaires et syndics pour ne pas bloquer les vendeurs pendant cette première année. »
Des conséquences sur toute la chaîne d'achat
En cas de non-conformité, la transaction se heurte à de nouvelles démarches. Maxime, 23 ans, marchand de biens, a reçu un avis négatif pour une évacuation introuvable sous un évier de terrasse. Trois options s'offrent aux acquéreurs : « Soit ils me laissent faire les travaux moi-même pour condamner l'évier, soit ils le font et on le répercute sur le prix, soit ils décident de ne pas poursuivre l'acquisition. Ça peut vite faire peur », explique-t-il.
Cette situation impacte l'ensemble de la chaîne d'achat. « Qu'on fasse des travaux ou qu'on change le prix sur le compromis, ça va décaler tout le monde. Eux sont vendeurs d'un autre bien et ne vont pas pouvoir faire leur déménagement en concomitance », ajoute Maxime, qui envie la situation d'autres métropoles comme Paris, où « c'est obligatoire depuis longtemps, mais en trois semaines ils ont leur diagnostic, pas en trois mois ».
Un diagnostic pour protéger l'environnement
Lionel Villa, directeur d'exploitation de la régie des eaux, explique l'objectif de ce diagnostic : vérifier la séparativité des eaux, c'est-à-dire que les eaux usées partent bien vers les stations d'épuration et que les eaux de pluie rejoignent le milieu naturel, sans surcharger les réseaux collectant les eaux usées. L'obligation, entrée en vigueur le 1er janvier dans la métropole de Montpellier, relève de la décision de chaque intercommunalité : Perpignan ou la communauté du Pic Saint-Loup l'ont déjà instaurée. Une réglementation nationale devrait suivre à terme.
Le principal risque en cas de non-conformité concerne les eaux usées non traitées, matières solides comprises, rejetées directement dans les cours d'eau, ce qui dégrade la faune et la flore. Pour les eaux pluviales, le risque est de saturer les stations d'épuration au-delà de leur capacité de traitement, ce qui peut conduire à rejeter des eaux mal traitées dans le milieu naturel. La régie observe entre 10 et 15 % de non-conformité sur la métropole. La plupart sont mineures et se règlent rapidement, mais certaines sont plus sérieuses, avec des inversions de raccordement constatées y compris dans des constructions récentes. C'est pourquoi le contrôle s'applique sans distinction entre neuf et ancien. Le traiter au moment de la vente permet de régulariser la situation.
