Au cours de la décennie écoulée, la capitale girondine a vécu au rythme de cycles immobiliers obéissant à des vents contraires. Un temps dopé par l’ouverture de la LGV en 2017, puis par l’afflux de nouveaux arrivants au lendemain de la crise sanitaire, le secteur de l’ancien a connu ces cinq dernières années une belle glissade de prix, tant pour les appartements (4 450 €/m2, -6,1 %) que pour les maisons (4 950 €/m2, -9,9 %).
Mais la tendance s’inverse : + 2,4 % de hausse constatée en un an par Meilleurs Agents dans un marché de la pierre que les professionnels jugent assez sain. « Les biens à vendre étant nombreux, les candidats à la propriété ont actuellement la main », constate Richard Berenguer, de Century 21 Talent Immobilier.
Plus que jamais, tout est une question de prix. « Le logement part vite s’il s’affiche au prix du marché. Au contraire, la transaction s’éternise ou le prix de vente fait l’objet de plusieurs rabais quand les vendeurs sont trop gourmands ou s’accrochent à un montant qui n’est plus d’actualité », ajoute Lionel Despres, d’ERA Passion’Immo.
Des acheteurs exigeants et prudents
« Ayant l’embarras du choix, les acquéreurs exigeants prennent leur temps pour visiter, revisiter et comparer », constate Carole Mazet, de l’Adresse Bordeaux Centre. La guerre au Moyen-Orient et le possible renchérissement des taux des crédits immobiliers qui en découle pourraient renforcer l’attentisme de certains acquéreurs. « Depuis le début de l’année, la courbe des transactions est en dents de scie, note Stéphane Lalanne, gérante de Lalanne Immobilier. Les acheteurs les plus motivés n’hésitent pas à négocier, notamment en cas d’importants travaux. »
« Les biens à rénover peinent parfois à se vendre en raison du prix élevé des matériaux, du délai des interventions et de la complexité à suivre un chantier », complète Brice Descudet, président d’AJP Nouvelle-Aquitaine. Les délais de vente ont toujours tendance à s’allonger mais « les disparités, importantes, varient selon les biens et vont de dix à deux cent quarante-trois jours », signale Yves Pouget, de l’agence Guy Hoquet de Villenave-d’Ornon.
Une éclaircie pour le neuf
Côté promotion immobilière, dont l’activité a dégringolé en 2024, les mises en chantier recensées en 2025 à l’échelle de Bordeaux Métropole commencent à augmenter. Même si le niveau était bas, il « s’est apprécié de 20 % en un an, selon les chiffres de l’Observatoire immobilier du Sud-Ouest [Oiso]. L’entrée en vigueur début 2026 du dispositif Jeanbrun pourrait bientôt relancer les ventes des investisseurs particuliers qui, depuis la fin du Pinel, sont tombées à 10 % dans Bordeaux Métropole, commente Audrey Sax, directrice de l’agence Aquitaine de Bouygues Immobilier. Autre signe d’espoir, le stock “dur” [lots à vendre dans les opérations immobilières achevées, NDLR] recule enfin. »
Et le prix moyen d’un logement neuf s’infléchit légèrement : 4 800 €/m2 (parking inclus) dans la métropole, 5 100 €/m2 dans Bordeaux intra-muros. Amorcée en 2013 par l’établissement public d’aménagement (EPA) Bordeaux Euratlantique, l’urbanisation de la ZAC Saint-Jean-Belcier se poursuit « avec toujours une volonté de mixité sociale, des usages et des équipements publics », précise Valérie Lasek, directrice générale de Bordeaux Euratlantique. Outre Canopia, d’autres quartiers fleurissent dans cette ZAC de 144 hectares : Amédée-Saint-Germain, Armagnac, Ars, etc.
