Lorsqu’un acheteur est présenté par une agence immobilière, peut-il ensuite traiter directement avec le vendeur pour échapper à la commission ? La question, fréquente dans les transactions, a été tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt du 24 juin 2026. Selon la décision, si l’agence a joué un rôle déterminant dans la mise en relation, l’acheteur peut être tenu de payer la commission, même s’il contracte directement.
Les faits : une vente conclue hors agence
Dans cette affaire, un vendeur avait confié un mandat de vente à une agence. Celle-ci avait présenté un acheteur potentiel, qui avait visité le bien. Mais au lieu de signer via l’agence, l’acheteur a contacté directement le vendeur et a conclu la vente sans intermédiaire. L’agence a alors réclamé sa commission au vendeur, qui a refusé de payer, estimant que la vente avait été réalisée sans son intervention.
Le vendeur arguait que le mandat ne prévoyait pas de clause claire sur la commission en cas de vente directe. De son côté, l’agence soutenait qu’elle avait accompli sa mission en présentant l’acheteur et en organisant la visite.
La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation a donné raison à l’agence. Elle a jugé que « l’agence avait droit à sa commission dès lors qu’elle avait été l’élément déclencheur de la vente ». Selon l’arrêt, le fait que l’acheteur ait été présenté par l’agence et ait visité le bien grâce à elle suffit à caractériser son rôle déterminant. Peu importe que la vente ait été conclue directement entre les parties.
Cette décision s’appuie sur l’article L. 313-2 du code de la consommation, qui encadre les mandats immobiliers. La Cour précise que le mandat doit toutefois mentionner explicitement que la commission est due même si la vente est conclue sans l’agence. En l’espèce, le mandat contenait une clause en ce sens, ce qui a été jugé valable.
Les conséquences pour les acheteurs et vendeurs
Cet arrêt rappelle aux acheteurs qu’ils ne peuvent pas contourner l’agence sans risque. Si l’agence a joué un rôle actif dans la mise en relation, la commission reste due. Pour les vendeurs, il est essentiel de vérifier les clauses du mandat : si la clause de « vente directe » est absente ou mal rédigée, l’agence pourrait perdre son droit à commission.
Selon Maître Sophie Durand, avocate en droit immobilier interrogée par Le Monde, « cette décision sécurise les agences, mais elle impose aussi une grande rigueur dans la rédaction des mandats. Les vendeurs doivent être vigilants sur les conditions de paiement de la commission. »
En pratique, les agences recommandent de signer un bon de visite, qui atteste du rôle de l’intermédiaire. Cependant, ce document n’a pas toujours de valeur juridique contraignante. La Cour de cassation insiste sur le mandat écrit comme seul élément probant.
Les chiffres clés
Selon une étude de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) de 2025, 12 % des transactions immobilières en France donnent lieu à un litige sur la commission. Parmi ces litiges, près de 30 % concernent des ventes directes après une mise en relation par une agence. Le montant moyen de la commission en litige s’élève à 8 500 euros.
La décision de la Cour de cassation pourrait réduire ces contentieux en clarifiant les droits des agences. Toutefois, elle pourrait aussi inciter les acheteurs à être plus transparents dès le départ.
Recommandations pratiques
Pour éviter tout malentendu, les experts conseillent :
- Pour les vendeurs : lire attentivement le mandat et négocier les clauses de commission en cas de vente directe.
- Pour les acheteurs : ne pas tenter de contacter le vendeur en secret après une visite organisée par l’agence. En cas de doute, demander à l’agence de clarifier les conditions.
- Pour les agences : rédiger des mandats précis, incluant une clause explicite sur la vente directe, et faire signer un bon de visite systématiquement.
En conclusion, la Cour de cassation a posé un principe clair : l’agence qui a présenté l’acheteur a droit à sa commission, même si la vente est finalisée sans elle. Une décision qui devrait mettre fin à certaines pratiques abusives, mais qui appelle à une vigilance accrue de toutes les parties.
