Selon l’Autorité des Marchés Financiers, les commissions de souscription des SCPI “traditionnelles” se situent entre 5 % et 12 % du montant investi. Concrètement, sur 10 000 euros placés avec 10 % de frais d’entrée, seuls 9 000 euros sont investis en immobilier. Les 1 000 euros restants ne produiront pas de loyers, puisqu’ils sont prélevés au moment de la souscription. C’est ce mécanisme, souvent mal compris, que certaines sociétés de gestion ont décidé de court-circuiter.
Deux familles de frais… et des effets différents
Les frais d’une SCPI se répartissent en deux grandes catégories :
- Les frais prélevés sur le capital (dont les frais d’entrée) ;
- Les frais liés à la gestion du patrimoine, prélevés sur le prix d’achat des immeubles, les loyers générés, ou encore le coût des travaux.
Tout se joue sur l’assiette et le timing : la commission d’entrée est prélevée dès le départ et réduit immédiatement la somme mise au travail. Elle ne correspond pas à des frais “techniques”, mais sert uniquement à rémunérer la société de gestion et ses distributeurs.
Le “sans frais d’entrée” : un avantage mécanique sur les performances potentielles
Les SCPI sans frais d’entrée se rémunèrent principalement pour leur travail de gérant : acheter des immeubles, collecter les loyers, réaliser des travaux, etc. Un modèle aligné avec les intérêts des épargnants : plus d’argent placé en immobilier dès le départ signifie plus de revenus potentiels, à rendement immobilier équivalent. De plus, lors de la revente des parts, l’investisseur retrouve l’intégralité du capital engagé, si la durée minimale de détention est respectée et que le prix de part n’a pas évolué. Iroko a opté pour ce modèle dès la création de sa SCPI Iroko Zen en 2020.
Un modèle qui gagne du terrain
En supprimant les frais d’entrée dès 2020, Iroko a rompu avec une pratique tarifaire solidement ancrée sur le marché des SCPI. D’autres sociétés de gestion ont adopté une approche similaire, signe d’une tendance plus large.
En résumé, comprendre les mécanismes de prélèvement - sur quel montant, à quel moment, avec quels effets sur le capital productif - reste un préalable utile pour choisir une SCPI. C’est cette lecture que propose Iroko dans son guide comparatif disponible en ligne.
SCPI : la “pierre papier”, AMF, 2019. Données Iroko au 19/05/26. Investir en SCPI est un placement long terme qui comporte des risques de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Retrouvez l’ensemble des frais et des risques sur iroko.eu. Ceci est une communication publicitaire. La SCPI Iroko Zen, visa AMF SCPI N°20-17 en date du 09/10/20 est gérée par Iroko, SAS 883 362 113 R.C.S. Paris - Société de gestion de portefeuille, agréée par l’AMF sous le n°GP-20000014 en date du 08/06/20.
