À Saint-Raphaël et Roquebrune-sur-Argens, près d'un logement sur deux est une résidence secondaire. À Fréjus, c'est plus d'un sur trois. Ces proportions, révélées par les derniers chiffres du recensement de l'Insee publiés fin août 2026, sont bien supérieures à la moyenne française, illustrant le poids toujours aussi élevé des résidences secondaires dans l'Est-Var.
Un parc immobilier marqué par la singularité touristique
Les données Insee de 2023 dressent une photographie particulièrement parlante du parc immobilier est-varois. À Fréjus, 46.677 logements sont recensés, dont 29.214 résidences principales, soit 62,6% du parc. Les résidences secondaires et logements occasionnels représentent 34,7%, tandis que 2,8% des logements sont vacants.
À Saint-Raphaël, sur 36.615 logements, seules 19.735 sont des résidences principales, soit 53,9%. Les résidences secondaires atteignent 43%, et la vacance 3,2%. Ces proportions sont sans commune mesure avec la moyenne nationale : en France, 82,4% des logements sont des résidences principales, contre seulement 9,7% de résidences secondaires et 7,8% de logements vacants.
Une progression inégale du parc entre 2017 et 2023
Au total, les deux communes réunissent 83.292 logements. Le parc a progressé entre 2017 et 2023, mais à des rythmes différents : +8% environ à Fréjus, passée de 43.234 à 46.677 logements, contre +3,9% à Saint-Raphaël, de 35.235 à 36.615. À l'échelle nationale, le nombre de logements est passé de 35,88 à 37,88 millions, soit une hausse d'environ 5,6%. Le dynamisme du parc fréjusien dépasse donc nettement la moyenne nationale.
Bien que prépondérantes, les résidences secondaires voient leur part légèrement diminuer. À Saint-Raphaël, entre 2017 et 2023, la part a reculé de 44% à 43%. À Fréjus, elle est passée de 38,8% à 34,7%. Cette baisse ne signifie pas forcément une diminution du nombre de résidences secondaires : leur nombre est certes passé de 16.767 à 16.174 à Fréjus, mais de 15.507 à 15.727 à Saint-Raphaël, car le parc total a continué de progresser.
Des niveaux contrastés parmi les communes touristiques
Cette forte présence des résidences secondaires n'est pas propre au duo fréjusien et raphaëlois. Parmi les communes touristiques de taille comparable du littoral, les situations sont très contrastées. À Roquebrune-sur-Argens, les résidences secondaires représentent 47% du parc. À Cannes, elles atteignent 44,2%, soit un niveau légèrement supérieur à celui de Saint-Raphaël. À Antibes, elles pèsent 33,5%, presque exactement comme à Fréjus. Hyères affiche 25,1%, tandis que Sète se situe à 21,4%. À l'inverse, certaines stations très touristiques dépassent largement les niveaux locaux : Sainte-Maxime atteint 55,7% et Agde 66,4%.
Avec ses 43%, Saint-Raphaël se situe, à titre indicatif, parmi les toutes premières communes françaises de plus de 10.000 habitants pour le poids des résidences secondaires, probablement autour du premier vingtième du classement. Fréjus, avec 34,7%, se situe elle aussi dans le haut du tableau, autour du premier trentième. Ces rangs restent des ordres de grandeur, faute de classement exhaustif recalculé sur l'ensemble de la base Insee.
Un phénomène durable et des caractéristiques marquées
Le phénomène s'inscrit dans la durée. En 2012, les résidences secondaires représentaient déjà 45,7% des logements à Saint-Raphaël et 36% à Fréjus. En onze ans, leur poids a donc légèrement reculé : –2,7 points à Saint-Raphaël et –1,3 point à Fréjus.
Le profil du parc immobilier se distingue aussi par sa forte présence d'appartements. Ils représentent 71% des logements à Saint-Raphaël comme à Fréjus en 2023, contre 44,3% à l'échelle nationale. Les maisons ne constituent donc que 28,8% du parc raphaëlois et 27,5% du parc fréjusien. Enfin, la propriété reste majoritaire parmi les résidences principales : 63,1% des ménages sont propriétaires à Saint-Raphaël et 54,1% à Fréjus, contre 57,5% en France. La part des locataires atteint 34,8% à Saint-Raphaël et 43,4% à Fréjus. À Fréjus, la part des logements HLM loués vides atteint 12,5% des résidences principales, contre 7,6% à Saint-Raphaël.
