Toulon, l'exception immobilière dans un marché français atone
Alors que le marché immobilier national peine à retrouver des couleurs, la capitale varoise fait figure d'exception remarquable. Les chiffres publiés par les notaires du Var au début de l'année 2026 révèlent une santé économique insolente pour le secteur immobilier toulonnais, contrastant fortement avec la tendance générale observée dans l'hexagone.
Une dynamique de vente impressionnante
Premier indicateur significatif : les transactions immobilières ont connu une augmentation substantielle de 13% à Toulon durant l'année 2025. Bernard Papazian, dirigeant de six agences immobilières sur l'aire toulonnaise, explique cette vitalité : « Le secteur est principalement porté par les primo-accédants et les personnes en recherche de résidence principale. Acquérir un bien à Toulon représente un investissement particulièrement judicieux, les prix demeurant relativement abordables comparés aux villes avoisinantes. »
Cette dynamique positive concerne essentiellement le marché de l'ancien, car le secteur du neuf rencontre des difficultés notables. Notre expert immobilier précise : « La situation est simple : le marché du neuf a quasiment disparu. Le contexte économique actuel limite considérablement les nouvelles constructions, et la relance de ce segment risque de nécessiter un temps significatif. » Cependant, les nouveaux dispositifs fiscaux annoncés par l'État en janvier 2026 laissent entrevoir des perspectives plus favorables pour l'avenir.
Une progression constante des prix sur la décennie
Selon les données de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), le prix moyen du mètre carré à Toulon s'établit à 3 422 euros. Cette valeur apparaît particulièrement attractive lorsqu'on la compare aux villes environnantes : 4 346 euros à Hyères, 3 730 euros à La Seyne-sur-Mer, et 5 481 euros à Six-Fours-les-Plages.
La progression des prix démontre une tendance haussière constante :
- +0,9% sur un an
- +7% sur deux ans
- +19,8% sur cinq ans
- +37,9% sur dix ans
Les notaires varois soulignent des disparités importantes selon les types de biens :
- Appartement ancien : 2 610 euros/m² en moyenne
- Appartement neuf : 4 540 euros/m² en moyenne
- Maison : prix médian de 393 000 euros
Des quartiers aux dynamiques contrastées
Comme dans la plupart des agglomérations urbaines, tous les quartiers toulonnais ne présentent pas les mêmes caractéristiques immobilières. Bernard Papazian insiste : « Il existe de véritables cassures entre les différents secteurs de la ville ! » Pour son confrère Thibaut Sellier de Mourillon Immobilier, cette diversité constitue un atout : « Ces disparités permettent d'offrir un marché adapté à chaque profil d'acquéreur, en fonction de ses moyens financiers. »
D'après l'Observatoire PAP, les quartiers les plus prisés et les plus onéreux de Toulon sont sans surprise le Cap Brun (4 592 euros/m²) et le Mourillon (4 000 euros/m²). Ces secteurs connaissent une forte tension des prix due à la rareté de l'offre disponible. Cette popularité s'étend aux quartiers voisins comme la Serinette et le Petit Bois.
Les quartiers de Claret et de la Loubière bénéficient également d'une cote importante auprès des acquéreurs. Thibaut Sellier précise : « On y retrouve principalement des familles. Pour caricaturer légèrement, ce sont des profils similaires à ceux du Mourillon, mais avec des budgets légèrement plus modestes. » Les prix dans ces secteurs avoisinent les 3 000 euros/m², une fourchette comparable à celle de la Haute ville.
Les opportunités d'acquisition à prix modérés
Pour les experts interrogés, la basse ville présente des atouts immobiliers significatifs : des prix au mètre carré relativement accessibles (environ 2 500 euros), des aménagements urbains réussis, et un dynamisme retrouvé. Les prix demeurent également abordables à Saint-Jean-du-Var (2 500 euros/m²).
Le secteur le plus économique reste le Pont-du-Las avec un prix moyen de 2 096 euros/m². Bernard Papazian commente : « Ces quartiers étaient autrefois très animés. Aujourd'hui, ils présentent davantage un caractère résidentiel. Cependant, on perçoit l'émergence d'un certain dynamisme. C'est un véritable pari sur l'avenir. »
Un marché locatif sous tension
Concernant la location, le loyer moyen s'établit à 14,50 euros/m² selon la FNAIM, enregistrant une augmentation de 1,5% sur un an. La principale problématique de ce marché réside dans son faible renouvellement. Thibaut Sellier détaille : « Le secteur locatif est particulièrement tendu. La demande excède largement l'offre disponible, créant une concurrence féroce entre les candidats locataires. Cette situation permet aux propriétaires d'être extrêmement sélectifs dans l'examen des dossiers de location. »
Malgré les défis persistants sur certains segments, le marché immobilier toulonnais maintient une dynamique positive qui contraste avec la morosité observée au niveau national, offrant aux investisseurs et aux acquéreurs des perspectives intéressantes dans la capitale varoise.
