Peintures jaunies, joints noircis, marques de clous dans les murs ou traces de calcaire : réaliser un état des lieux de sortie est souvent source de tensions entre locataires et propriétaires. Désormais effectué sur tablette numérique avec photos, il nécessite une préparation minutieuse pour éviter les mauvaises surprises.
Qu'est-ce qu'un état des lieux de sortie ?
Selon la loi du 6 juillet 1989, l'état des lieux est établi contradictoirement lors de la remise et de la restitution des clés. Il est gratuit à la sortie s'il est réalisé directement entre les parties. Si un mandataire (agence) intervient, les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire (3 euros par mètre carré maximum chacun). En cas de désaccord, un huissier peut être mandaté.
Les différentes formes
- État des lieux amiable : entre locataire et propriétaire, gratuit.
- État des lieux avec mandataire : honoraires répartis, payant à l'entrée mais gratuit à la sortie.
- État des lieux par huissier : en cas de litige, frais à la charge de la partie qui a refusé l'amiable.
L'état des lieux d'entrée peut être complété dans les dix jours suivant sa réalisation. Le format numérique est désormais la norme : il est réalisé sur tablette avec photos et transmis par voie dématérialisée. Pensez à prendre vos propres photos en complément.
Usure normale ou dégradation ?
L'état des lieux de sortie permet de distinguer ce qui relève de l'usure normale (peinture ternie, jaunissement des murs, parquet vieillissant, petites traces d'usage) et ce qui constitue une dégradation facturable au locataire (fuite d'eau, siphon bouché, traces de clous, rayures importantes, non-entretien de la chaudière). Une grille de vétusté, annexée au contrat de bail, précise la durée de vie moyenne des équipements.
Les retenues possibles sur le dépôt de garantie
Des devis prohibitifs ou des retenues non justifiées sont interdits. Tout montant prélevé doit être appuyé par un devis, une facture ou des éléments précis. Un logement rendu sale (joints noircis, calcaire, vitres sales) peut entraîner des frais de nettoyage.
Le dépôt de garantie : délais et pénalités
Ne confondez pas dépôt de garantie et caution : la caution est une personne qui se porte garante. Le délai de restitution varie :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, sans dégradation.
- 2 mois en cas de désaccord ou de retenues envisagées.
Le délai court à compter de la remise des clés. En cas de retard, le propriétaire doit des pénalités de 10 % du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard commencé.
En résumé, préparez-vous en nettoyant le logement, en effectuant les petites réparations et en documentant l'état des lieux avec vos propres photos. En connaissant vos droits, vous éviterez les conflits et récupérerez plus facilement votre dépôt de garantie.
