Le statut du bailleur privé : une nouvelle incitation fiscale pour relancer la production de logements
Pour relancer la production de logements en France, l'État mise désormais sur le statut du bailleur privé avec une prise en compte innovante de l'amortissement. À défaut de créer une nouvelle niche fiscale, le dispositif Jeanbrun prévoit de réduire significativement l'imposition sur les loyers perçus par les investisseurs immobiliers. Cette approche marque un tournant dans la politique du logement français.
La fin du Pinel et l'urgence d'une nouvelle solution
En matière de logement, un dispositif chasse traditionnellement l'autre au gré des remaniements ministériels. Le célèbre dispositif Pinel, du nom de la ministre en place de 2014 à 2016, a définitivement vécu. Ce mécanisme permettait à des investisseurs de louer des biens en bénéficiant d'avantages fiscaux conséquents, mais il a été abrogé en 2024. Depuis cette date, la production de logements en France n'a jamais été aussi faible, créant une véritable crise du secteur.
La situation est devenue si préoccupante que le Premier ministre Sébastien Lecornu en a fait une priorité absolue, demandant à son ministre Vincent Jeanbrun de créer une nouvelle incitation à investir dans la pierre. Le statut du bailleur privé a ainsi été lancé officiellement depuis mi-février, avec des objectifs ambitieux.
Un changement de philosophie : de rentier à travailleur reconnu
« Il n'existait plus de dispositif qui motive à investir », relevait Henry Buzy-Cazaux, spécialiste reconnu de l'immobilier, lors de l'université de l'immobilier qui se tenait à Biarritz le 27 mars. « Le discours et la méthode changent radicalement. L'investisseur n'est plus considéré comme un simple rentier, mais la reconnaissance de son travail est désormais prise en compte par le biais de l'amortissement. Le risque est récompensé par une baisse substantielle de la fiscalité. »
Concrètement, en louant ses biens, le propriétaire bailleur peut désormais déduire chaque année une partie significative du prix de son logement de ses revenus imposables. Cette mesure vise à rendre l'investissement locatif plus attractif et plus rentable pour les particuliers.
Une urgence nationale face à la crise du logement
« L'urgence vient de la crise du logement qui s'aggrave », renchérit Lionel Causse, député Renaissance des Landes et ancien président du Conseil national de l'habitat. « Depuis 2020, on ne parvient plus à répondre à la demande croissante. Là, nous avons réussi à convaincre de ces enjeux cruciaux au plus haut niveau de l'État. »
Un objectif de production de deux millions de logements a été fixé d'ici à 2030, alors que le besoin sur le locatif atteint déjà 600 000 unités aujourd'hui. Le statut du bailleur privé doit permettre de disposer de 50 000 nouveaux biens par an sur ce marché tendu, contribuant ainsi à résorber progressivement le déficit.
Le défi de la concertation avec les élus locaux
Si les promoteurs immobiliers devraient être rassurés par une reprise probable de l'activité, reste maintenant à convaincre les élus locaux, souvent réticents face aux projets de construction. « On sait bien que le logement suscite des débats passionnés », reconnaît Lionel Causse, ancien maire de Saint-Martin-de-Seignanx. « Mais il faut faire comprendre à tout le monde que sans permis de construire, on n'y arrivera jamais. Chacun doit prendre ses responsabilités, d'autant que cela influe directement sur les rentrées fiscales d'une commune. »
Le logement : préoccupation majeure des Français
Henry Buzy-Cazaux abonde dans ce sens avec une analyse percutante : « Pendant les élections municipales, le logement est devenu la principale préoccupation des citoyens, devant même la sécurité. La demande est extrêmement forte et met une pression considérable sur les élus. On disait jusque-là : maire bâtisseur, maire battu. L'adage se transforme désormais en : maire sans grue, maire battu. »
Cette formule, reprise par le secteur du BTP, reflète une réalité économique implacable : plus de 20 % des emplois sont laissés vacants, faute de toits suffisants pour loger les travailleurs. « Toulouse est devenue la troisième ville de France avec 13 000 nouveaux habitants par an, il faut absolument pouvoir les accueillir dignement », insiste le président de l'Institut du management des services immobiliers, également membre du CNH.
Une première étape prometteuse avec des améliorations à venir
Le statut du bailleur privé ne réglera pas tous les problèmes du logement en France, mais il apporte une pierre précieuse à l'édifice. L'État prévoit d'ailleurs d'améliorer le dispositif dès ce mois d'avril dans l'ancien, en assouplissant la règle de performance énergétique et en l'étendant à l'habitat individuel. Ces ajustements devraient élargir encore l'attractivité du mécanisme.
Cette nouvelle approche fiscale, combinée à une volonté politique affirmée, pourrait marquer le début d'un renouveau pour la production de logements en France, à condition que tous les acteurs – État, investisseurs, promoteurs et élus locaux – jouent pleinement leur rôle dans cette entreprise collective.
