Le marché immobilier de luxe sur la Riviera française et à Monaco connaît une transformation radicale, selon Nicolas Orlowski, PDG d'Artcurial Group et de John Taylor. « Aujourd'hui, et c'est très violent d'ailleurs, il n'y a plus que des micro-marchés », déclare-t-il, soulignant que les tendances globales ont disparu depuis un an. Dans le Sud de la France et à Paris, une typologie de biens et de clientèle peut varier considérablement dans un rayon de 500 mètres.
Une croissance à deux chiffres pour Artcurial Group
Le groupe Artcurial affiche une santé économique optimale. « L'année 2025 a connu une croissance à deux chiffres », glisse Nicolas Orlowski, qui dirige l'entreprise depuis 2002. Depuis lors, lui et ses équipes ont bâti un empire dans l'intermédiaire des biens d'exception : ventes aux enchères, chevaux et, depuis 2017, l'immobilier très haut de gamme avec le rachat de John Taylor. Cette société occupe une position dominante sur tout le sud de la France, de Saint-Tropez à Monaco, en passant par l'arrière-pays, là où ses concurrents directs ne performent que sur des zones géographiques limitées.
Début d'année 2026 en croissance de 12 %
En décembre 2025, lors de la convention John Taylor, Nicolas Orlowski avait annoncé une croissance des ventes de l'ordre de 26 % dans le Sud et à Monaco. Pour les six premiers mois de l'année 2026, la tendance se poursuit : « Nous avons un début d'année en croissance, de l'ordre de 12 %, mais cela ne saurait en rien présager la fin d'année puisque tout est lié à des épiphénomènes », précise-t-il. Dans le Sud, hors Monaco, une vingtaine de transactions supérieures à 10 ou 15 millions d'euros sont réalisées, et John Taylor en opère environ la moitié.
Six ventes de plus de 15 millions d'euros hors Monaco
À date, hors Monaco, John Taylor a réalisé six ventes au-delà de 15 millions d'euros, confirmées et sous promesse, à Saint-Tropez, Cannes, Saint-Jean-Cap-Ferrat et Beaulieu-sur-Mer. Autour de la Principauté, ces deux communes sont les pôles les plus attractifs avec les prix les plus conséquents. Nicolas Orlowski souligne l'attractivité de la France : « Les Français aiment bien s'autoflageller mais la France, et notamment le Sud avec Monaco, reste très attractive. Beaucoup de clients estiment qu'en France existent une vraie démocratie, une liberté et un certain art de vivre. Les impôts sont ce qu'ils sont mais demeurent dans la moyenne. Beaucoup d'Américains disent que nous avons de la chance. »
Les Américains représentent un tiers des ventes très haut de gamme
Depuis deux ans, la clientèle américaine est en forte hausse. À Saint-Tropez et dans la Riviera, un gros tiers des ventes très haut de gamme concerne des Américains. Nicolas Orlowski cite l'exemple de la villa de Bernard Tapie à Saint-Tropez, vendue au président d'un très grand fonds de New York, avec l'accompagnement de John Taylor en qualité de conseil pour le tribunal belge. Par ailleurs, il note une présence importante d'acheteurs anglais.
À Monaco, une demande familiale croissante
À Monaco, un phénomène s'accentue : la clientèle est bien plus familiale qu'il y a 20 ans. Cela pose un défi immobilier, car le parc n'est pas toujours en adéquation avec cette demande. « Une famille avec des enfants, qui vient de Londres pour s'implanter ici, ne vivra pas dans 60 mètres carrés », explique Nicolas Orlowski. Des clients achètent donc plusieurs appartements pour les regrouper.
L'attaque au colis piégé n'a pas affecté les installations
Interrogé sur l'attaque au colis piégé à Monaco, Nicolas Orlowski affirme que des clients ont évoqué le sujet, mais aucun n'a manifesté d'inquiétude ou changé d'avis. « On est en réalité sur un cas très particulier, un épiphénomène qui n'est pas lié à un sujet de criminalité globale. Les clients continuent de choisir Monaco pour des raisons de sécurité. »
La sécurité, facteur prioritaire dans le choix de vie
La sécurité est devenue un élément prioritaire pour changer de lieu de vie, alors qu'autrefois les motivations étaient davantage fiscales. Une étude récente du groupe l'a démontré. Nicolas Orlowski mentionne également la complexité du quotidien, l'art de vivre et la mobilité, soulignant l'atout de l'aéroport international de Nice.
Impact limité du conflit au Moyen-Orient
Concernant le conflit au Moyen-Orient, les populations de cette région restent attachées au Sud de la France, notamment à Cannes. Si certains achètent des villas à des prix très élevés, la plupart louent du très haut de gamme pour une saison. À Dubaï, où John Taylor est implanté, le conflit a généré une baisse de 20 % des prix et de 40 % des volumes. « C'est violent mais ce n'est pas l'écroulement total », tempère Nicolas Orlowski, qui ne constate pas d'exode vers l'Europe.
Le « prêt à loger » s'impose
Le phénomène du bien « prêt à loger » se confirme et s'accentue. À Monaco, il existe de plus en plus d'offres où l'on arrive avec ses bagages, ce qui n'était pas le cas autrefois. Ce phénomène s'observe aussi dans les villas à Saint-Tropez, Saint-Jean-Cap-Ferrat ou Beaulieu. « Les promoteurs ont désormais une proposition particulièrement fine en la matière, et c'est salutaire », estime Nicolas Orlowski. La raison ? L'administration des travaux dans le Sud de la France est excessivement complexe et pleine d'incertitudes, sans oublier les recours du voisinage. La jeune clientèle veut du plaisir sans attendre, quitte à payer plus cher.
Le Var et l'arrière-pays gagnent en attractivité
À Saint-Tropez, le périmètre des biens très haut de gamme s'est énormément élargi vers Ramatuelle et au-delà, alors qu'il y a 10 ou 20 ans, les prix très chers étaient concentrés dans un petit périmètre. Dans l'arrière-pays, où les prix sont plus doux, la tendance est très bonne : une clientèle plus européenne (nordique, anglaise, allemande, française) est attirée. Pour 2 à 5 millions d'euros, on peut acquérir une sublime maison.
