Immobilier neuf en Gironde : un marché en pleine transformation
Dans le secteur immobilier, il est rare de trouver un équilibre parfait entre vendeurs et acheteurs. Pourtant, en Gironde, l'année 2025 semble marquer une période d'accalmie notable pour le logement neuf, avec des prix qui se stabilisent et une activité de construction qui reprend vigueur, même si les ventes affichent un recul significatif.
Une reprise nette de la construction après trois ans de baisse
Contrairement aux idées reçues, le secteur de la construction n'est pas plongé dans le marasme. Après trois années consécutives de déclin, les volumes de logements autorisés (permis de construire accordés et non-oppositions préalables) ont connu une forte hausse de 21% entre 2024 et 2025, suivant une baisse moyenne de 19% entre 2020 et 2024. Christophe Duportal, président de l'Observatoire immobilier du Sud-Ouest (Oiso), confirme cette tendance : « Les autorisations de construire sont reparties à la hausse ».
En 2025, la Gironde a comptabilisé 13 666 logements autorisés, un chiffre qui reste inférieur aux périodes fastes de 2021-2022 (environ 14 500 logements) mais témoigne d'une dynamique positive. Cette reprise se vérifie également dans les mises en chantier, avec une progression de 19% entre 2024 et 2025, après une chute de 34% sur la période 2020-2024.
Stabilisation des prix après des années de hausse
Le prix du mètre carré de logement neuf en Gironde montre une tendance à la stabilisation, voire une légère décroissance. Après avoir atteint 5 051 euros en 2023, il est descendu à 4 910 euros en 2024 puis à 4 896 euros en 2025. Ce niveau reste toutefois supérieur à celui de 2021 (4 583 euros).
Dans la métropole bordelaise, l'Oiso observe « une stabilisation des prix plus qu'une réelle baisse ». Les variations sont cependant contrastées selon les communes :
- Lormont et Gradignan ont connu des hausses de 5 à 10%
- Bordeaux-Nord et Saint-Médard-en-Jalles ont enregistré des baisses d'au moins 10% entre 2024 et 2025
Ventes en recul mais capacité d'achat améliorée
Les ventes de logements neufs ont diminué de 7% en Gironde et de 13% dans la métropole bordelaise en 2025. Un déséquilibre marqué apparaît entre les mises en vente (2 750) et les transactions effectives (1 669). Christophe Duportal souligne que « le retrait des investisseurs affecte l'ensemble des communes » de l'agglomération.
Malgré ce contexte de ventes en baisse, la baisse des taux d'intérêt a permis aux ménages de retrouver une capacité d'investissement. Un ménage moyen avec un enfant disposant de 4 800 euros net par mois a gagné jusqu'à 15 000 euros de capacité d'achat en un an, alors que le prix d'un T3 est resté stable.
Offre de terrains à bâtir : reprise après quatre ans de décroissance
Les acquisitions de terrains à bâtir sont reparties à la hausse après quatre années de décroissance. Guillaume Seguy, vice-président de l'Oiso, note une stabilité des surfaces des parcelles disponibles, avec des prix en hausse sur 2025. « La surface est en moyenne de 550 mètres carrés et le stock de mise en vente est important ».
Le Sud-Gironde connaît une forte hausse des prix, avec des terrains vendus aux alentours de 10 000 euros. Cependant, les classes moyennes restent pénalisées : un ménage moyen girondin (4 550 euros net par mois) manque de 55 000 à 95 000 euros pour mener à bien un projet de construction sur un terrain de 600-650 mètres carrés.
