Immobilier montpelliérain : une tension persistante dans un marché résilient
Le panorama immobilier de Montpellier révèle une situation toujours tendue, marquée par une diminution notable des investisseurs et des défis d'accessibilité au logement. Pourtant, ce marché dynamique conserve une certaine résilience par rapport à d'autres agglomérations françaises.
Logements anciens : rareté des produits et turn-over réduit
Christian Colombiers, codirigeant du groupe IGS-Caprim qui gère 5 500 lots sur Montpellier et ses environs, dresse un constat sans appel : les loyers continuent d'augmenter tandis que la disponibilité des logements se raréfie. "Les gens ne quittent pas leur logement, il n'y a plus le turn-over habituel", explique-t-il, soulignant que l'impossibilité d'acheter maintient les locataires en place.
Cette tension s'accentue avec la crise de la promotion immobilière. Au troisième trimestre 2025, selon la Fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Méditerranée, les mises en vente de logements neufs ont chuté de 57% par rapport à la même période en 2024. Audrey Mula, directrice générale associée du cabinet Guylène Bergé Immobilier, tempère cependant : "L'offre est là, mais elle est inadaptée à la demande, surtout en termes de prix."
Des prix qui maintiennent des niveaux élevés
Les statistiques des notaires de l'Hérault révèlent qu'à fin juin 2025, le prix du mètre carré dans l'ancien à Montpellier s'élevait à 3 260 euros, malgré une légère baisse de 1,6%. La ville concentre 34% des ventes du département, avec des disparités importantes entre quartiers :
- Port-Marianne : 4 260 €/m² (+0,6%)
- Centre historique : 3 840 €/m²
- Les Beaux-Arts : 3 840 €/m²
- Les Arceaux : 3 800 €/m²
- Lemasson : 2 470 €/m²
- Celleneuve : 2 360 €/m²
Le neuf reste environ 1 000 euros plus cher que l'ancien, avec une moyenne de 5 273 €/m² à Montpellier et 5 050 €/m² dans la métropole, selon les données du troisième trimestre 2025.
Maisons anciennes : une valorisation paradoxale
Les maisons anciennes montpelliéraines affichent un prix médian de 365 600 euros (en baisse de 5%), légèrement supérieur aux 356 000 euros observés hors de la ville. Christian Colombiers insiste : "Les maisons anciennes ont pris de la valeur, du moment où on ne construit plus de lotissements." La demande s'oriente particulièrement vers les maisons entre 300 000 et 350 000 euros pour environ 90 m².
Audrey Mula analyse cette évolution : "Depuis la pandémie, il y a eu un changement dans les ratios appartements-maisons. Aujourd'hui, il y a plus de demandes pour les maisons que pour les appartements." Elle note cependant un problème majeur : la pénurie de produits disponibles dans Montpellier même, obligeant les acquéreurs à se tourner vers la périphérie.
L'exode des investisseurs : un tournant structurel
Le marché montpelliérain subit de plein fouet le départ des investisseurs, autrefois majoritaires dans l'acquisition de logements neufs (jusqu'à 80% des acquéreurs). La disparition de la loi Pinel fin 2024 et le plafonnement des loyers ont rendu l'investissement peu attractif, avec une rentabilité estimée à seulement 2,5%.
"Il n'y a pas aujourd'hui d'intérêt réel pour un investisseur de venir à Montpellier", affirme Christian Colombiers, qui déplore la surprotection des locataires. Il nuance cependant : "Il faut sortir du schéma erroné qui voit l'investisseur comme un nanti. Chez nous, ce sont souvent des gens aux revenus modestes qui capitalisent pour leurs vieux jours."
Une normalisation progressive du marché
Audrey Mula relativise la situation actuelle : "On parle de crise, mais nous étions sur un marché en forte croissance avec un pic post-Covid. Aujourd'hui, nous sommes revenus sur une croissance habituelle plutôt stable." Cette normalisation a cependant laissé des perdants : les acquéreurs ayant acheté au moment du pic ne peuvent plus revendre au prix d'achat.
Malgré les défis persistants - pouvoir d'achat inadapté, pénurie de logements neufs, départ des investisseurs - le marché montpelliérain montre une résilience notable. La baisse des taux d'intérêt a permis à certains candidats, notamment de jeunes couples, de retrouver une capacité d'achat, relançant ainsi le marché de l'ancien pour les résidences principales.
