Immobilier : le piège des anciens crédits à taux avantageux
De nombreux propriétaires ont eu la chance d'acquérir leur résidence principale avec un taux de crédit immobilier extrêmement bas, autour de 1,50%, entre 2017 et 2022. Aujourd'hui, ces mêmes propriétaires se retrouvent dans une situation délicate. Ils hésitent fortement à déménager, sauf en cas de nécessité absolue, car les banques proposent désormais des prêts à des taux dépassant les 3%. Cette observation est partagée par Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, qui souligne l'impact psychologique et financier de cette situation.
Une chute spectaculaire des secondo-accédants
Les conséquences sont palpables sur le marché immobilier. Selon les données de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, les secondo-accédants ne représentent plus que 36,6% de la production de crédit en septembre 2025. Ce chiffre marque un recul significatif par rapport à août 2018, où ils constituaient plus de 50% du marché. Au-delà de la réticence à abandonner un crédit bon marché, l'évolution des prix immobiliers n'est pas toujours favorable, particulièrement pour ceux ayant acheté au cours des trois à cinq dernières années.
Une étude révélatrice sur les gains à la revente
Pour mieux comprendre cette dynamique, SeLoger et MeilleursAgents ont mené une étude en octobre 2025. Cette analyse se concentre sur les cinquante plus grandes villes de France et vise à déterminer si les propriétaires revendant leur bien peuvent réaliser un gain, compte tenu de l'évolution des prix. L'étude repose sur un scénario précis : un bien financé avec un apport de 30 000 euros et un prêt sur vingt-cinq ans. Les résultats varient en fonction de la date d'achat du bien.
Barbara Castillo Rico, directrice science et études économiques de SeLoger et MeilleursAgents, explique la méthodologie : « Nous avons calculé le patrimoine net à la revente, c'est-à-dire la valeur du bien aujourd'hui diminuée du capital restant dû sur le crédit. L'objectif était de vérifier si l'évolution des prix permettait de reconstituer au minimum l'apport initial, une fois le prêt remboursé, pour envisager une nouvelle acquisition. »
Des résultats contrastés selon la période d'achat
Les conclusions de l'étude sont sans appel. Les propriétaires ayant acheté avant 2020 sont largement bénéficiaires, grâce à la flambée des prix immobiliers sur cette période. Ils ont non seulement profité de taux très avantageux, mais ont également réalisé des plus-values substantielles sur leurs biens. Par exemple, les prix ont augmenté de 82% sur dix ans à Calais, de 75% à Brest et de 65% à Angers.
Barbara Castillo Rico précise : « La plus-value leur permet de rembourser leur crédit et de dégager un nouvel apport pour acheter à nouveau. » En revanche, pour les acquéreurs plus récents, la situation est moins favorable, avec des gains souvent limités ou inexistants, ce qui freine leur mobilité.
Cette situation crée une dualité sur le marché immobilier français, où certains propriétaires sont incités à rester en place, tandis que d'autres peinent à se projeter dans un nouveau projet. L'étau des taux continue de resserrer ses mailles, influençant profondément les décisions des ménages et la dynamique globale du secteur.
