Immobilier d'entreprise à Bordeaux : une année 2025 entre prudence et stabilisation
L'immobilier d'entreprise dans l'agglomération bordelaise a connu une année 2025 partagée entre une prudence persistante et une solidité des fondamentaux. Les transactions ont enregistré une légère reprise de 5 % par rapport à 2024, avec 122 000 mètres carrés échangés contre 118 000 l'année précédente. Cependant, ce volume reste nettement inférieur aux 171 000 m² de 2023, témoignant d'un marché encore marqué par l'attentisme des entreprises.
Une dynamique portée par le marché de seconde main
Valéry Carron, directeur régional de BNP Paribas Real Estate et membre fondateur de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise Bordeaux Métropole, analyse cette situation : « Beaucoup d'entreprises sont encore dans une position d'attente. Elles ne savent pas de quoi l'avenir sera fait, ni si le moment est venu de se lancer dans des investissements dans un contexte d'instabilité politique et géopolitique. »
Cette prudence se traduit par une préférence marquée pour le marché de seconde main, qui a représenté 68 % des transactions en 2025. Les chefs d'entreprise privilégient des immeubles déjà occupés, construits il y a moins de dix ans et équipés (cloisons, fluides, Internet, mobilier), permettant de préserver leur trésorerie.
Le retour vers le centre-ville et les pôles de compétitivité
On observe très clairement un mouvement de retour de la périphérie vers le centre-ville depuis au moins dix ans, particulièrement pour les entreprises de l'économie numérique. Ces dernières cherchent à attirer une population jeune, souvent sans voiture, souhaitant disposer de services à proximité de son lieu de travail.
Ce phénomène bénéficie à des secteurs bien identifiés comme Euratlantique, où l'on note une reprise des transactions après une période de ralentissement. Des entreprises comme Bouygues Telecom, Orano (leader mondial du traitement des déchets nucléaires) ou Suez ont récemment opéré des regroupements ou des déménagements vers ces zones stratégiques.
Valéry Carron souligne : « Bordeaux a cette chance d'avoir des pôles de compétitivité dans l'aéronautique, notamment militaire, l'informatique ou la santé. La LGV, qui permet de rejoindre Paris en deux heures, est un atout important. Ce phénomène sera encore plus fort quand on aura aussi une ligne à grande vitesse entre Bordeaux et Toulouse. »
Une prédominance de la location et des perspectives modérées
La structure du marché reste très classique avec 80 % de locations contre seulement 20 % de ventes. Les entreprises préfèrent généralement investir dans leur outil de production plutôt que dans l'immobilier, ce qui freine la production de neuf. La promotion immobilière cherche désormais à rentabiliser immédiatement ses opérations plutôt que de construire sans locataires préalables.
Pour 2026, les perspectives restent modérées. « Il va y avoir des bonnes transactions, comme chaque année, mais le marché ne va pas augmenter fortement. Nos prévisions portent plus sur 2027. Quel que soit le nouveau président de la République, on aura des visions et des choix. De la prévisibilité. », explique Valéry Carron.
Les chiffres clés de 2025
- 122 transactions de bureaux dans l'agglomération bordelaise, plaçant la métropole en cinquième position en régions, derrière Toulouse (127), Lille (162), Aix-Marseille (168) et Lyon (186).
- 45 500 mètres carrés échangés à Bordeaux intra-muros, suivis par les secteurs Ouest et Euratlantique avec 20 000 m² chacun.
- 79 500 mètres carrés concernant la seconde main, soit 65 % du marché total.
Malgré les défis persistants, l'immobilier d'entreprise bordelais montre des signes de stabilisation, porté par ses atouts structurels et un mouvement de recentrage géographique vers les pôles d'attractivité de la métropole.
