L'immobilier alpin renoue avec la croissance après une période de turbulences
Le secteur immobilier de montagne connaît un regain d'activité significatif après deux années particulièrement mouvementées. Les obstacles rencontrés sont identiques à ceux du marché traditionnel : d'abord le contexte bancaire, puis l'instabilité politique. « Quand on investit dans une résidence secondaire, les interrogations sont encore plus nombreuses. D'autant que sur notre marché, environ un tiers de la clientèle est étrangère », précise Benjamin Berger, directeur général et associé de Cimalpes, leader de l'immobilier haut de gamme en altitude.
Des impacts atténués mais réels
Les conséquences sont légèrement moins marquées que dans l'immobilier des grandes métropoles, mais elles existent bel et bien. « L'an dernier, nous avons enregistré -33% de ventes en France, contre -23% dans les Alpes. L'écart est d'environ 10 points, mais cela représente tout de même une chute importante. Cependant, nous disposons de plusieurs atouts que l'immobilier traditionnel ne possède pas : l'internationalisation de notre clientèle, la rentabilité de la location, la notoriété mondiale des stations emblématiques, et des investissements publics comme privés extrêmement volontaristes », détaille l'expert.
Le triple avantage de l'investissement montagnard
L'acquisition d'un bien en altitude demeure principalement un achat plaisir, porté par une clientèle au pouvoir d'achat élevé qui réagit avec modération à la hausse des taux. Ce marché présente trois bénéfices majeurs :
- Un rendement attractif
- Le plaisir d'usage personnel
- Une valorisation patrimoniale significative
La rentabilité est comparable, voire supérieure, à celle du littoral et des villes lorsqu'on intègre la fiscalité avantageuse et la double saison touristique. Cette performance s'explique par une occupation annuelle de 27 semaines (21 en hiver et 6 en été), contre seulement 8 semaines pour le balnéaire. Le prix moyen atteint 6 478 €/m² en montagne, contre moins de 5 000 €/m² sur le littoral. La rentabilité locative brute varie de 2,5 à 8% selon la station, contre 1 à 4,5% pour le littoral.
Une offre rare et des prix en forte progression
L'offre immobilière en altitude est limitée et la construction de nouveaux logements strictement encadrée, ce qui sécurise l'investissement sur le long terme. La reprise est quantifiable : sur les quatre dernières années, la progression moyenne des prix s'élève à +21,8%, bien au-delà des +6,8% observés à l'échelle nationale. Cette tendance devrait se confirmer pour les quinze à vingt prochaines années grâce à l'attribution des Jeux Olympiques d'hiver 2030 aux Alpes françaises.
Les critères de choix d'une station prometteuse
Les Alpes concentrent 79% des stations de ski mondiales. L'affluence touristique constitue un indicateur déterminant pour les ventes immobilières futures. Une saison réussie se traduit par 20 semaines de location, contre moins de 10 pour une saison médiocre. « Le marché touristique, donc d'immobilier locatif, est toujours en croissance », souligne Benjamin Berger.
La localisation conditionne simultanément :
- La demande locative
- Les tarifs pratiqués
- La durée d'occupation
- La rentabilité nette finale
Les stations situées au-dessus de 1 500 mètres garantissent l'enneigement pour les skieurs et attirent une clientèle contemplative en quête d'altitude. Un bien « skis aux pieds » bénéficie d'une prime à la revente et à la location, généralement de 5 à 10% sur le prix. La proximité d'un aéroport international, d'une gare TGV ou d'axes routiers majeurs augmente également la valeur du bien.
Les stations de prestige et les destinations challengers
Courchevel demeure l'emplacement le plus cher des Alpes françaises, avec des prix atteignant 19 100 €/m² pour les biens premium, voire 31 900 €/m² pour l'ultra-luxe. Chamonix franchit le cap des biens d'exception à plus de 10 millions d'euros. Cependant, Benjamin Berger attire l'attention sur les destinations « challengers » comme le massif de l'Oisans, avec l'Alpe d'Huez et les Deux Alpes.
« Quand un acteur comme La Folie Douce quitte Val d'Isère pour s'implanter à l'Alpe d'Huez, c'est un signal extrêmement fort », explique-t-il. Cette station bénéficie d'une montée en gamme de l'hôtellerie, avec des établissements 4 et 5 étoiles, et d'investissements massifs dans son domaine skiable.
L'impact des JOP 2030 et l'adaptation au changement climatique
Parmi les stations qui accueilleront les Jeux Olympiques d'hiver 2030, plusieurs opportunités se dessinent. Serre-Chevalier devrait bénéficier d'un effet notoriété internationale, tandis que La Plagne, « la plus grande station du monde » en termes de capacité, voit son foncier rester « moins cher que la plupart de ses voisines ». Val d'Isère connaîtra « le plus grand chambardement et la plus forte montée en gamme dans les prochaines années ».
Concernant le réchauffement climatique, Benjamin Berger insiste sur la nécessité d'être « pédagogue et surtout factuel ». Les stations réellement menacées sont celles créées exclusivement pour le ski, souvent après-guerre, sur des massifs calcaires. Les stations-villages, quant à elles, bénéficient d'une capacité d'occupation très supérieure aux stations d'altitude grâce à une attractivité plus large que le seul ski.
Val Thorens, référence du rendement locatif
Pour l'investisseur, deux indicateurs sont essentiels : le rendement locatif et la plus-value à la revente. Si Val d'Isère offre une valorisation patrimoniale exceptionnelle, Val Thorens, plus haute station de ski d'Europe, présente « les rendements les plus forts » avec un remplissage « absolument sans commune mesure » de fin novembre à début mai.
Neuf ou ancien : un choix stratégique
Sur un marché où les prix entre le neuf et l'ancien restent très contrastés, le choix dépend avant tout du profil et des objectifs de l'acquéreur. L'ancien offre un choix plus large, mais toutes les stations ne sont pas logées à la même enseigne. « Entre une petite surface neuve bien située et un grand appartement ancien à rénover, le grand a plus de potentiel dans tous les cas », tranche Benjamin Berger.
Un actif unique aux perspectives solides
Malgré les incertitudes économiques et climatiques, l'immobilier de montagne confirme son attractivité exceptionnelle. Porté par une demande internationale croissante, une offre limitée et des investissements massifs dans les infrastructures, le marché alpin affiche des perspectives solides pour les deux prochaines décennies. « Je ne vois pas d'autre actif qui puisse à la fois générer du rendement locatif, me permettre d'y passer mes vacances, et en plus me garantir une plus-value importante à la revente », conclut Benjamin Berger.
