Encadrement des loyers : la bataille idéologique qui secoue le marché immobilier français
« Après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville ». Cette citation célèbre, dont peu connaissent l'auteur original, a été récemment reprise par l'ancien Premier ministre Édouard Philippe lors du congrès de la Fédération nationale de l'immobilier en décembre dernier. Face à un public de professionnels du secteur, le maire du Havre a été vivement applaudi pour cette déclaration, illustrant le fossé qui sépare les initiés de l'immobilier du grand public sur cette question brûlante.
Une mesure devenue incontournable dans le paysage politique local
Dans le contexte des campagnes municipales qui peinent à trouver des thèmes porteurs, l'encadrement des loyers s'est imposé comme une mesure miracle aux yeux de nombreux électeurs. Devenue la figure imposée des candidats de gauche, cette politique constitue désormais un marqueur fort dans les bilans des mairies sortantes qui l'ont mise en œuvre. Le débat oppose ainsi ceux qui y voient une politique destructrice du marché immobilier et ceux qui la considèrent comme le remède indispensable au renchérissement des loyers.
Une proposition de loi déposée par un député socialiste en octobre dernier, intitulée « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », a été adoptée par l'Assemblée nationale en décembre. Ce texte, vivement critiqué par les professionnels de l'immobilier, vise à pérenniser un dispositif qui reste aujourd'hui en phase d'expérimentation. Il doit maintenant être examiné par le Sénat, où les débats promettent d'être animés.
Des études contradictoires sur l'impact réel du dispositif
L'évaluation précise de l'impact de l'encadrement des loyers sur la raréfaction de l'offre locative se heurte à la complexité des facteurs en jeu et au manque de recul temporel. Pour les 72 communes et intercommunalités qui ont adopté cette mesure – de Paris à Grenoble en passant par la côte basque, la banlieue parisienne, Bordeaux, Lille, Montpellier et Lyon – l'expérience semble concluante.
Une étude menée par l'Atelier Parisien d'Urbanisme (APUR) en collaboration avec le laboratoire d'économie de Poitiers et le groupe SeLoger, publiée en juin 2025, conclut à « l'efficacité du dispositif d'encadrement actuellement mis en œuvre à titre expérimental à Paris pour freiner la dynamique inflationniste des loyers ». La modération mesurée atteint -5,2% dans la capitale « par rapport à ce qu'aurait été la situation sans encadrement ». Selon l'APUR, une association financée notamment par la ville de Paris, le dispositif a également contribué à freiner la hausse des loyers dans cinq autres villes analysées : Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier.
Un repoussoir pour les investisseurs selon les détracteurs
Les opposants à l'encadrement des loyers affirment pourtant que cette mesure décourage fortement l'investissement immobilier. La baisse spectaculaire du nombre de logements mis en location dans les grandes villes françaises ces dernières années semble leur donner raison. Cependant, les partisans du dispositif soulignent que cette diminution touche aussi bien les villes ayant mis en place la mesure que les autres.
Une étude menée par Price Hubble en 2024, qui a servi de base aux parlementaires dans leur mission flash sur l'encadrement des loyers, révèle que Paris a vu ses annonces fondre de 61% entre 2021 et 2024. Nice, qui n'a pas mis en place l'expérimentation, a quant à elle enregistré une chute de 53% du volume d'annonces. Paradoxalement, les résultats de cette même étude concluent « de manière définitive » que l'encadrement des loyers n'est pas la cause, « du moins principale », de l'effondrement des mises en location.
Les données montrent pourtant une baisse de 42,7% des logements en location dans les six villes étudiées ayant mis en place l'encadrement, contre seulement 33% pour les sept villes non concernées par le dispositif (Toulouse, Tours, Brest, Angers, Nice, Nantes et Strasbourg). Price Hubble considère néanmoins ces baisses comme « comparables », une conclusion surprenante qui a pourtant servi de fondement à la proposition de loi visant à pérenniser le dispositif.
La bataille des experts fait rage
Stéphanie Jankel, directrice d'étude à l'APUR et responsable de la note de juin 2025 sur l'évaluation de l'encadrement des loyers, affirme catégoriquement : « Les observations de l'évolution de l'offre montrent bien que l'offre de logements mis en location diminue, et ce dans toutes les villes tendues. Pas plus à Paris qu'ailleurs. Nous n'observons aucun lien causal entre encadrement des loyers et diminution de l'offre ».
L'étude de l'APUR précise que « aucune baisse durable du nombre d'annonces ne semble directement imputable à l'encadrement des loyers sur la période. Les évolutions les plus marquées coïncident avec des chocs exogènes spécifiques à Paris (Covid, JO) et non avec l'instauration du dispositif ».
Dans une autre étude publiée en décembre 2025 dans le Journal of Housing Economics, une revue scientifique à comité de lecture, les mêmes auteurs adoptent cependant un ton plus nuancé. S'ils concèdent que l'effet de la politique de contrôle des loyers sur le nombre d'annonces n'est pas statistiquement significatif, ils reconnaissent que la faiblesse de la taille de l'échantillon et la courte période temporelle étudiée ne permettent pas de conclure définitivement à une absence d'effet sur l'offre.
Des voix dissonantes dans le débat
Bertrand Moine, professionnel de l'immobilier et auteur d'un rapport intitulé « L'encadrement des loyers, une fausse solution face à la crise du logement », s'insurge contre les conclusions officielles : « La contraction de l'offre n'est évidemment pas uniquement due à l'encadrement des loyers, mais elle l'accentue ! ».
Son analyse révèle que « là où les villes non encadrées subissent une contraction de 34%, les villes sous encadrement voient leur parc s'effondrer de 35 à 50%. L'encadrement aggrave donc la pénurie de 50% supplémentaires ». Il critique notamment le rapport parlementaire qui a précédé l'examen de la proposition de loi, accusant celui-ci d'affirmer que la baisse de l'offre touche aussi les villes non encadrées sans fournir le moindre chiffre à l'appui.
Les leçons de l'expérience internationale
Au niveau international, les exemples sont nombreux et bien documentés. En mars 2024, Konstantin Kholodilin, chercheur spécialisé dans l'économie de l'habitat à l'Institut allemand de la recherche économique, a publié une étude exhaustive analysant 112 travaux de recherche empirique réalisés entre 1967 et 2023 sur l'encadrement des loyers.
Les conclusions sont sans appel : les deux tiers des études établissent un impact négatif de l'encadrement des loyers sur la construction neuve. Le chercheur constate en outre que la communauté universitaire est quasiment unanime concernant l'effet du contrôle des loyers sur la détérioration de la qualité des logements régulés.
Lorsque les loyers sont maintenus artificiellement bas, les propriétaires ont en effet tendance à laisser se dégrader leurs biens jusqu'à ce que leur valeur réelle soit cohérente avec le loyer perçu. Il s'agit d'un ajustement par la qualité plutôt que par le prix, un phénomène bien documenté dans la littérature économique internationale mais souvent occulté dans le débat français.
Alors que le Sénat s'apprête à examiner la proposition de loi visant à pérenniser l'encadrement des loyers, le débat reste plus que jamais ouvert entre ceux qui y voient une protection indispensable pour les locataires et ceux qui dénoncent une mesure contre-productive qui aggrave la crise du logement. La complexité des données et la multiplicité des facteurs en jeu rendent toute conclusion définitive prématurée, mais n'empêchent pas cette question de cristalliser les passions politiques et sociales.
