L'encadrement des loyers à la relocation : une mesure méconnue mais obligatoire
Si le plafonnement des loyers revient régulièrement dans les débats publics, notamment depuis la prolongation de ce dispositif expérimental dans de nombreuses communes, il ne s'agit pas de la mesure la plus répandue dans les zones tendues. En réalité, toutes les communes situées en zone tendue sont soumises à l'encadrement des loyers à la relocation, une réglementation moins connue que le plafonnement optionnel.
Le principe fondamental de l'encadrement à la relocation
Contrairement au plafonnement qui fixe un prix maximum pour la mise en location, l'encadrement des loyers à la relocation ne concerne pas le prix initial de location. Son objectif est d'empêcher tout bailleur dont le logement se situe en zone tendue de modifier significativement le prix de location entre deux mises en location successives.
Cette règle s'applique quel que soit le type de location : logement nu ou meublé, bail de longue durée, bail étudiant ou bail mobilité. Le nouveau locataire doit impérativement se faire présenter une copie du bail précédent, ce qui lui permet de vérifier que le loyer demandé correspond bien à celui payé par le locataire précédent.
Les trois situations dérogatoires autorisées
Certaines circonstances spécifiques permettent toutefois aux propriétaires de déroger à cette règle et d'ajuster le prix de location entre deux occupants.
- Période d'inoccupation prolongée : Si le logement n'a pas été loué pendant plus de dix-huit mois entre la fin du dernier bail et le début du nouveau contrat, le propriétaire peut alors fixer un nouveau prix de location, qui peut différer du précédent.
- Réalisation de travaux importants : La réalisation de travaux substantiels entre deux mises en location peut justifier une augmentation du loyer. Attention cependant : le montant de cette augmentation n'est pas nécessairement libre, et les travaux réalisés doivent être significatifs pour être pris en compte.
- Loyer manifestement sous-évalué : Cette notion, bien que non précisément définie par la loi, suppose un écart substantiel entre le prix de location consenti et le prix réel du marché. Dans ce cas, l'augmentation entre deux locataires ne pourra, au maximum, qu'être équivalente à la moitié de la différence entre le prix normal du marché et le loyer sous-évalué payé par l'ancien locataire.
Conséquences pratiques pour les bailleurs
Pour les propriétaires qui envisagent de louer un logement situé en zone tendue à un prix préférentiel – par exemple à un proche ou à un membre de la famille –, il est crucial de mesurer les implications à long terme. Faire ensuite revenir le loyer au niveau du marché pourrait nécessiter plusieurs mises en location successives, avec les contraintes administratives et les délais que cela implique.
Cette réglementation, bien que moins médiatisée que le plafonnement des loyers, représente donc un cadre contraignant pour les bailleurs actifs dans les zones tendues. Elle vise à limiter les augmentations brutales entre locataires tout en prévoyant des mécanismes d'ajustement raisonnables dans des situations particulières.
