Une remontée progressive des taux de crédit immobilier
Depuis plusieurs mois, une tendance à la hausse des taux de crédit immobilier s'observe, avec des augmentations mensuelles de l'ordre de 0,05 % à 0,1 %. Selon l'Observatoire Crédit Logement CSA, le taux moyen toutes durées confondues s'établissait à 3,20 % fin décembre 2025, contre 3,31 % un an plus tôt, marquant une remontée depuis septembre. En janvier 2026, les données de Vousfinancer.com indiquent des taux moyens de 3,40 % pour un emprunt sur 20 ans et 3,60 % pour 25 ans.
« Ce sont particulièrement ces deux longues durées qui connaissent des ajustements ponctuels », explique Caroline Pasquereau, d'Empruntis. Les experts anticipent une poursuite de cette progression. « Il n'y a pas de raison que les taux des crédits baissent, d'autant que la Banque centrale européenne, dans un contexte de reflux de l'inflation, ne devrait pas abaisser ses taux directeurs », avance Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.com.
Un impact limité sur les projets d'achat
Cette appréciation récente du coût du crédit ne remet pas en cause les intentions d'achat. « À ce jour, cela a peu d'effet sur la capacité d'emprunt », précise Ludovic Huzieux, directeur général d'Artémis Courtage. Pierre Chapon, PDG de Pretto, ajoute : « Avec des hausses de 0,1 % ou 0,2 %, la diminution de la capacité d'emprunt n'est que de 1 % à 2 %, soit entre 2 500 et 5 000 euros pour un projet de 250 000 euros. »
La période reste propice pour trouver un financement. « Toutes les banques sont disposées à prêter, avec des ambitions de production de crédit parfois même plus élevées en 2026 qu'en 2025 », note Pierre Chapon.
Les clés pour négocier son crédit immobilier
L'apport personnel et le profil de l'emprunteur
Pour profiter de la concurrence entre établissements, plusieurs atouts sont déterminants :
- Occuper un emploi stable avec des revenus réguliers
- Disposer d'un apport personnel d'au moins 10 %
- Présenter des comptes bancaires sains
- Avoir une capacité d'endettement maîtrisée
- Conserver une épargne disponible après l'achat
Pour les meilleurs dossiers, « on parvient à décrocher du 3 %, parfois un peu en dessous », signale Sandrine Allonier. Chaque banque développe des stratégies commerciales ciblant des profils spécifiques (fonctionnaires, commerçants, professions libérales...).
L'influence du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le résultat du DPE du bien à financer influence directement le taux proposé. « Certains établissements pratiquent des taux préférentiels pour les habitations les mieux notées (A, B, C) », souligne Sandrine Allonier. À l'inverse, des malus peuvent s'appliquer aux logements énergivores (F, G).
Pour éviter ce handicap tarifaire, le futur emprunteur peut s'engager à réaliser une rénovation énergétique après l'acquisition, avec à la clé un crédit travaux pour améliorer le DPE d'une ou deux lettres.
Stratégies d'optimisation de l'apport
Lorsque l'apport personnel dépasse 15 à 20 %, certaines banques conseillent d'en placer une partie plutôt que de l'injecter entièrement dans l'opération. Cette approche permet de maximiser l'effet de levier du crédit tout en faisant fructifier l'épargne, dans la limite du taux d'effort maximal de 35 % (assurance incluse).
Optimiser le coût global du crédit
Négocier l'assurance emprunteur
Obtenir un bon crédit ne se limite pas au taux d'intérêt. Plusieurs paramètres sont négociables :
- Souplesse du crédit
- Indemnité de remboursement anticipé (IRA)
- Tarif de l'assurance emprunteur
Cette assurance, obligatoire, couvre les mensualités en cas de décès, invalidité ou incapacité temporaire de travail. Les banques demandent souvent une quotité à 200 % pour les couples (100 % sur chaque tête), mais cette exigence peut être négociée à 150 % voire 100 %, réduisant ainsi le coût total.
« Il faudra aussi veiller à bien calibrer cette quotité selon les revenus au sein du couple et privilégier une meilleure couverture pour celui ou celle percevant le revenu le plus élevé », insiste Stéphane Soudeix, président de Kereis France.
La délégation d'assurance : une option économique
Bien que les banques détiennent 83,9 % du marché de l'assurance emprunteur, leur offre n'est pas toujours la plus avantageuse. La délégation d'assurance (contrat individuel auprès d'un assureur extérieur) peut générer des économies substantielles.
« Pour les moins de 35 ans, le choix de la délégation génère une économie substantielle, avec des primes qui vont du simple au triple par rapport à l'assurance de la banque », affirme Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia. Cet écart se réduit avec l'âge, mais la comparaison reste essentielle.
Les barèmes des banques progressent par paliers de cinq ans, tandis que les contrats individuels évoluent année par année. « Il conviendra parfois de tirer profit de ce décalage de tarif en faveur de la banque pour payer moins cher », conseille Stéphane Bolelli, chez Cafpi.
Calcul de la prime d'assurance : capital initial ou restant dû ?
Le mode de calcul de la prime influence le coût total. Une facturation sur le capital restant dû présente souvent un coût total moins élevé sur la durée complète du prêt, intéressant pour ceux qui gardent leur bien longtemps. En revanche, pour un couple prévoyant de revendre au bout de huit ans, une facturation sur le capital initial sera généralement plus avantageuse sur la période de détention effective.
La loi Lemoine de 2022 permet de changer d'assurance gratuitement à tout moment pendant la durée du prêt, offrant une flexibilité précise aux emprunteurs.
