Le marché immobilier français face à un tournant durable
Après des années particulièrement dynamiques à la fin des années 2010 et jusqu'en 2022, le secteur immobilier français a connu un retournement de situation profond et durable. Les taux d'emprunt demeurent à des niveaux élevés, dépassant encore les 3,6% en moyenne sur 25 ans, malgré une stabilisation progressive observée depuis le début de l'année.
Le gouvernement a décidé d'intervenir activement face à cette situation, avec un nouveau plan ambitieux présenté par le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun. Ce programme vise la construction de 2 millions de logements d'ici 2030, soit un rythme annuel de 400 000 unités.
Quand se décider dans un marché atone mais coûteux ?
Philippe Vainchtein, expert immobilier, agent et mandataire à Paris, analyse les tendances actuelles et prodigue des conseils précieux aux acheteurs potentiels. Le premier piège à éviter selon lui : attendre trop longtemps en multipliant les visites sans jamais se positionner concrètement.
« Sur le marché actuel, les acheteurs ont effectivement le choix, mais il s'agit souvent de primo-accédants. Quand on dispose de nombreuses options, on peut facilement entrer dans un cycle de visites infini sans parvenir à prendre une décision. Je constate régulièrement que ces primo-accédants expriment des regrets : ils reviennent se positionner sur un bien plusieurs semaines après l'avoir visité », explique l'expert.
Le marché, pourtant théoriquement favorable aux acheteurs, se retourne paradoxalement contre eux à cause de cette abondance de choix. Philippe Vainchtein conseille de ne pas systématiquement se positionner, mais de considérer certains signaux positifs : « Si d'autres personnes visitent également le bien, c'est généralement bon signe. Pour un appartement présentant des défauts évidents, on ne se bouscule pas au portillon ».
L'importance du comportement de l'agent immobilier
L'attitude de l'agent immobilier constitue un indicateur précieux pour prendre sa décision. « Un agent qui bénéficie d'une réelle demande n'a pas besoin de surjouer. Personnellement, j'explique clairement quand je reçois d'autres demandes sur un bien. Mais si quelqu'un affirme qu'il existe trois offres d'achat alors que l'annonce date de deux semaines, cela devient suspect », détaille Philippe Vainchtein.
Il recommande de préparer des questions précises avant la visite : « L'agent ne doit pas bégayer et doit parfaitement connaître son bien. La visite sert principalement à confirmer une impression préalable ».
Le choix crucial du mandataire immobilier
Dans un marché tendu, le soutien d'un mandataire compétent peut s'avérer décisif. Cependant, la profession connaît actuellement un développement rapide, avec de nombreux agents immobiliers qui se reconvertissent face à la baisse des transactions.
Philippe Vainchtein met en garde contre certaines dérives : « Certains professionnels font correctement leur travail, mais d'autres viennent tout juste de démarrer. Il existe peut-être trop de personnes qui se reconvertissent, attirées par une fausse image selon laquelle ce serait une manne facile, alors que la réalité est plus exigeante et mieux encadrée qu'auparavant ».
Un mandataire sérieux doit être correctement formé et se tenir régulièrement informé des évolutions réglementaires. Pour tester ses compétences, l'expert suggère de poser des questions techniques spécifiques afin d'évaluer sa maîtrise de la législation et du marché.
Une approche pragmatique des passoires énergétiques
Parmi les évolutions réglementaires majeures, la question énergétique occupe une place centrale. Si les passoires classées G ne sont plus autorisées à la location, elles peuvent toujours être vendues.
« Sur le parc ancien, à Paris par exemple, on trouve énormément de DPE classés E, F ou G. Si on refuse systématiquement chaque mauvais diagnostic, on élimine la moitié du marché parisien », défend Philippe Vainchtein.
Il prône une approche pragmatique : « Si le propriétaire est avisé, le prix reflète déjà le mauvais DPE, car cela implique des travaux à venir ». La clé pour l'acheteur réside dans la négociation : pour une résidence secondaire, il ne faut pas hésiter à mettre en avant les travaux d'isolation nécessaires.
Adapter sa démarche à son projet immobilier
Il est essentiel d'ajuster ses critères en fonction de son projet : on ne recherche pas une résidence principale comme un investissement locatif. Les travaux se réalisent généralement plus facilement dans le premier cas que dans le second.
« L'évolution des règles concernant le DPE ne permet plus de marge de manœuvre, il faut négocier plus fermement pour un investissement locatif », conseille Philippe Vainchtein.
L'expert remarque que les ventes ne sont pas plus complexes dans ce type de projet, mais que les négociations sont généralement poussées plus loin par les acquéreurs. Certains secteurs fonctionnent particulièrement bien pour l'investissement locatif, notamment autour des universités, où la concurrence pour les petites surfaces peut être intense.
Relativiser le niveau des taux d'intérêt
Dernier conseil de l'expert : mettre en perspective le coût du crédit immobilier. Il constate que certains vendeurs n'ont pas encore intégré l'impact de l'évolution des taux sur les prix des biens.
« Beaucoup de personnes ayant acheté en 2021 à des taux très bas cherchent déjà à revendre. Mais elles le font aux mêmes prix, alors qu'on ne peut pas demander cet effort à quelqu'un qui devra emprunter à 3,5% : certains propriétaires refusent de voir que le marché s'est retourné », observe-t-il.
Quant aux acheteurs, Philippe Vainchtein appelle à relativiser : « Il y a vingt ans, des taux à 3,5% étaient considérés comme normaux. Des banques continuent de financer des projets ». Il souligne l'importance de bien préparer son dossier bancaire : si un apport de 5% pouvait suffire il y a quelques années, 10% constitue désormais la norme minimale.
