Béziers, un marché immobilier en pleine mutation
Longtemps sous-exploitées, les potentialités de la ville héraultaise en matière d'immobilier ont pris de belles couleurs ces dernières années. Grâce à de solides atouts, Béziers s'est hissée au statut de marché d'avenir, attirant l'attention des promoteurs et des investisseurs.
L'émergence de la production de logements neufs
Jusqu'à la pandémie de Covid, le marché biterrois était particulièrement réduit. En 2019, le volume des mises en vente était de 115 logements. Un an plus tard, on atteignait les 168 mises en vente, puis 250 en 2021. Mais c'est en 2022 que le boom est enregistré : le marché enregistre alors un nombre record de 728 mises en vente. Certes, comme sur les principales villes de la région, les années qui suivirent voyaient les volumes décrocher : 396 en 2023 et 427 en 2024. Mais même à ce niveau, le nombre de mises en vente était supérieur à la période pré-Covid.
"L'année 2024 a marqué un nouveau palier dans la baisse des mises en vente à l'échelle de la région ex-Languedoc-Roussillon", explique-t-on à la FPI-OM. Pour autant, Béziers est porté par la dynamique de ses promoteurs locaux, au premier rang desquels le groupe Angelotti. Comme pour les autres marchés, la fin de la loi de défiscalisation Pinel, au 31 décembre 2024, a engendré un recul de la production, avec des investisseurs moins présents. Mais Béziers peut continuer à voir l'avenir avec optimisme.
"Béziers possède des atouts, explique Marin Laval, agent immobilier présent depuis une vingtaine d'années sur la place. C'est la seule ville au cœur du Languedoc, au cœur de trois autoroutes, l'A6, l'A75 et l'A61. Son environnement est attractif, avec d'un côté le massif de la Clape et le bord de mer, de l'autre un arrière-pays de toute beauté".
"Béziers présente un bon compromis, ajoute Laurent Jannin, président du groupement Vends du sud, qui regroupe 7 agences immobilières. C'est une ville dynamique qui monte. Elle a, de plus, toujours eu le marché le plus bas de la côte méditerranéenne, ce qui la rend accessible pour beaucoup".
Côté prix, selon les dernières données de la FPI-OM, au troisième trimestre 2025, le prix d'un logement neuf se négocie autour de 3 449 euros du m², en légère hausse de 1 %. Il est le plus bas de tous les marchés de la région. À titre d'exemple, à Narbonne, le m² se négociait autour de 3 837 euros, quasiment comme à Perpignan (3 858 euros). Loin, en tout cas, du niveau de Montpellier (5 273 euros).
L'ancien retrouve une dynamique
"À Béziers, le travail de redynamisation du centre-ville porte ses fruits, l'attractivité se ressent ces dernières années", observe Marin Laval. Résultat : le marché du neuf retrouve une certaine dynamique. Selon les dernières statistiques immobilières des notaires de l'Hérault, les ventes y représentent 7 % des ventes départementales. "Les secteurs qui marchent bien sont les allées Paul-Riquet, la place Jean-Jaurès, la rue de la République, la place de la Madeleine et le Champ de Mars".
Côté prix, la ville reste attractive. Selon les notaires, qui s'appuient sur les transactions effectuées à fin juin 2025, le m² dans l'ancien se négociait autour de 1 470 euros, en légère baisse de 0,6 %. "En ce qui concerne les prix, on ne peut pas dire qu'il y a un prix au m², insiste Laurent Jannin. C'est très varié, selon le quartier". Les dernières statistiques des notaires montrent une dynamique plus importante dans les quartiers nord, avec un prix se situant autour de 1 890 euros le m², suivi de la Cité technique et Iranget (1 530 euros), puis de la partie sud-ouest de la ville (1 520 euros) et du centre historique (1 380 euros). "Il n'y a pas une offre pléthorique car aujourd'hui tant l'acheteur que le vendeur sont très analysants sur la situation économique et politique actuelle", note Laurent Jannin.
Investir : les forts potentiels de Béziers
L'absence des investisseurs ? Pas forcément à Béziers. "On voit des investisseurs qui se retirent de Montpellier pour investir à Béziers, confie Marin Laval. La baisse des taux d'intérêt, conjuguée à des loyers qui se tiennent à un niveau correct, qui ont augmenté de 20 %, fait que la rentabilité est aujourd'hui intéressante face à un marché montpelliérain qui ne séduit plus à cause du niveau des prix et de la politique d'encadrement des loyers qui découragent les bailleurs".
Avec la fin de la loi Pinel dans le neuf, de plus en plus d'investisseurs redécouvrent la loi de défiscalisation Denormandie (de déficit foncier), qui permet d'acheter un appartement ancien, le rénover, le louer et de bénéficier d'un avantage fiscal.
Une demande pour les maisons toujours soutenue
Si le niveau de la demande pour les maisons anciennes reste soutenu, Béziers souffre néanmoins d'une pénurie de "bons" produits. "On manque de haut de gamme, souffle Laurent Jannin, des belles villas contemporaines ou de belles maisons bourgeoises pour lesquelles la demande est importante mais l'offre insuffisante". Aujourd'hui, "le gros de la demande, c'est une maison de 90 à 100 m², soit trois chambres, avec une parcelle de terrain de 250 à 300 m² avec des prix allant de 200 000 à 250 000 euros".
Selon les notaires, qui s'appuient sur les transactions récentes, le prix médian d'une maison ancienne sur Béziers est de 190 000 euros, en baisse de 2,1 %. Dans la grille des prix, là encore, la ville enregistre les prix les plus bas du département (à Castelnau-le-Lez, où ils sont les plus élevés, le prix médian est de 498 500 euros).
