Acheter à l'étranger : les démarches indispensables
Pour concrétiser votre projet d'acquisition immobilière en Europe du Sud, la première étape cruciale consiste à obtenir un numéro fiscal local. Cette formalité administrative peut être réalisée directement auprès des autorités du pays concerné ou via son consulat en France. De nombreux acquéreurs font appel à un avocat local qui prend en charge cette démarche et accompagne l'ensemble du processus d'achat. En Espagne, Grèce, Italie et Portugal, ce professionnel devient un partenaire essentiel pour naviguer dans des systèmes juridiques souvent moins cadrés et sécurisés qu'en France.
Espagne : diversité de l'offre et formalités spécifiques
Destination privilégiée des Français, l'Espagne propose un marché immobilier extrêmement varié, allant des propriétés patrimoniales à plusieurs millions d'euros aux appartements modernes autour de 100 000 €. Les prix moyens y sont généralement inférieurs de 10 à 20 % par rapport à la France. L'obtention du NIE (Numero de Identificacion de Extranjero) est obligatoire pour toutes les démarches administratives, bancaires et de raccordement aux services. « Un avocat peut effectuer ces démarches à votre place », confirme Ana Vela Garcia de The Singular Space.
Le processus espagnol comprend plusieurs étapes : vérification du dossier de vente, rédaction des arras (contrat préliminaire) avec clauses protectrices, versement d'un acompte d'environ 10 % du prix, puis signature de l'acte définitif après un à trois mois. Attention : le notaire espagnol n'a pas les mêmes responsabilités qu'en France et se limite souvent à un rôle d'enregistrement. Les droits de mutation (ITP) varient entre 4 et 11 % selon les régions autonomes, tandis que les acquisitions dans le neuf sont soumises à une TVA de 10 %. Au total, les frais d'acquisition atteignent généralement 10 à 15 % du prix du bien.
Grèce : paysages idylliques mais transactions complexes
Entre mer azur, oliveraies et sites antiques, la Grèce séduit particulièrement dans trois zones : les Cyclades (Mykonos, Paros), les îles Ioniennes, et Athènes avec sa côte. Les prix varient considérablement, d'une maison avec vue sur mer à plus d'un million d'euros dans les zones prisées, à des fermes rénovées à moins de 300 000 € sur le continent. « Toutes les îles sont reliées par bateau ; celles avec aéroport affichent des prix plus élevés », précise Katerina Mitsotaki de Barnes Grèce.
L'acquisition nécessite un compte bancaire local et un numéro d'immatriculation fiscale. L'accompagnement par un avocat est essentiel pour les vérifications préalables : contrôle des titres de propriété, hypothèques, réglementations de zonage et droits de construction qui diffèrent entre continent et îles. Un ingénieur civil doit souvent vérifier le bâti et l'urbanisme, car de nombreux travaux non déclarés doivent être régularisés avant la vente. « Acheter en Grèce impose de la patience, les Français sont souvent heurtés par le flou des transactions », souligne Yves-Marie Ravet, avocat.
Le processus comprend un avant-contrat avec acompte de 10 %, puis la signature définitive chez le notaire qui vérifie la régularité fiscale des parties. Les droits de mutation de 3,09 % doivent être payés avant la signature finale. Les frais totaux (notaire, avocat, ingénieur, taxes) représentent 10 à 15 % du prix.
Italie : vérifications approfondies avant engagement
Malgré une fiscalité attractive, le marché immobilier italien n'est pas toujours abordable, avec des prix dépassant 10 000 €/m² dans les métropoles comme Milan, Rome ou Venise. Les opportunités existent à la campagne : fermes de 120-150 m² à partir de 250 000 € en Toscane, anciens hôtels particuliers à rafraîchir entre 240 000 et 300 000 € dans les Marches, ou petites maisons à rénover autour de 100 000 € dans les Pouilles.
La grande vigilance s'impose concernant les travaux : l'administration italienne est très pointilleuse sur les rénovations et extensions, avec des contrôles stricts. Un technicien doit vérifier la régularité des travaux existants, car leur régularisation peut prendre de trois mois à un an. « Beaucoup de propriétaires attendent d'avoir un acheteur pour lancer ces démarches payantes », explique Leyla Maggio de Carratelli.
Le codice fiscale est indispensable. Les transactions passent par des agents immobiliers, mais un avocat spécialisé vérifie la régularité juridique et urbanistique, rédige le compromesso (avec acompte de 10-20 %), puis la vente finale (rogito) chez le notaire qui représente l'État. Les droits de mutation avoisinent 9 % dans l'ancien (10 % de TVA pour le neuf), avec possibilité d'appliquer la taxe sur la valeur cadastrale souvent inférieure au prix marché. Un interprète agréé est requis si vous ne parlez pas italien. Les frais totaux représentent 10 à 15 % du prix.
Portugal : opportunités hors des zones très cotées
Le marché portugais concentre 80 % des demandes sur Lisbonne et l'Algarve où les prix sont élevés, mais le nord et le centre offrent des opportunités plus accessibles. À Lisbonne, comptez 4 000-10 000 €/m² pour un appartement rénové (20 % de moins à Porto), tandis que les grandes propriétés autour de Comporta atteignent 1-3 millions d'euros. Dans l'Alentejo, une ferme à rénover se négocie autour de 800 €/m², et près de la frontière nord, une maison de village à rénover peut coûter moins de 30 000 €.
Après obtention du NIF (numéro fiscal), un avocat doit vérifier les documents fournis par l'agent immobilier, avec une analyse différente selon que le bien est ancien ou neuf. « Des servitudes ou litiges avec des voisins sont courants, notamment à la campagne », note Ana Rodrigues, avocate. Pour l'ancien, un ingénieur détecte les problèmes structurels.
Le processus comprend un compromis de vente avec acompte de 10 %, puis finalisation devant notaire. L'impôt de transfert (IMT) varie de 0 à 7,5 % selon la valeur, plus un droit de timbre de 0,8 %, l'enregistrement aux hypothèques, et les honoraires d'avocat et notaire.
Financer son achat à l'étranger
Longtemps difficile, le financement d'un achat immobilier à l'étranger devient plus accessible. Alors que les banques françaises étaient réticentes à financer sans garantie en France, de plus en plus d'établissements étrangers acceptent désormais de prêter aux non-résidents. Les conditions requises incluent : être en règle avec le fisc local, disposer d'un numéro fiscal, et apporter 30 à 40 % du prix en moyenne. Attention cependant : de nombreux prêts proposent des taux variables qui nécessitent une vigilance particulière.
