Le LMNP maintient son attractivité fiscale malgré les réformes
Avec son mécanisme permettant la déduction des charges et l'amortissement du bien, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) continue d'effacer l'imposition sur les loyers et d'augmenter le rendement des investissements immobiliers. Bien qu'accusé de réduire l'offre locative classique et soumis à de multiples réformes visant à limiter ses avantages, il conserve une certaine attractivité... du moins pour le moment.
Des rendements qui s'effritent dans l'immobilier traditionnel
Avec des prix qui ont augmenté deux fois plus rapidement que les loyers au cours des deux dernières décennies, le rendement brut de l'immobilier locatif en vide est passé de 6,5% à seulement 3,8% sur cette période. Après imposition, cette performance est encore réduite de moitié, soulignant la lourdeur de la fiscalité. En revanche, la location meublée rapporte en moyenne entre 3% et 5% nets, grâce à des loyers supérieurs de 10% à 20% et aux avantages fiscaux spécifiques du statut LMNP.
« Avec ce statut, non seulement les charges comme les intérêts d'emprunt et les taxes sont déductibles, mais les amortissements le sont également, rendant les loyers non imposables pendant vingt à vingt-cinq ans », explique Frédéric Lecoq, directeur général de Paris Attitude. Cette situation favorise l'expansion de la location meublée au détriment du marché vide, contribuant à tendre le marché locatif dans son ensemble.
Les avantages fiscaux progressivement rognés
Dans une logique de rééquilibrage, les pouvoirs publics ont multiplié les réformes touchant le LMNP. Fin 2024, la loi le Meur a réduit la fiscalité avantageuse de la location meublée touristique de courte durée. En 2025, les amortissements du LMNP ont été réintégrés dans l'assiette de calcul de la plus-value, permettant au fisc de récupérer cet avantage lors de la revente, sauf pour les résidences destinées aux étudiants et aux seniors.
Lors des débats sur le projet de budget 2026 à l'automne dernier, le plafonnement, voire la suppression pure et simple des amortissements, a été évoqué avant d'être finalement abandonné. « Avec une réforme presque chaque année, le LMNP reste dans le viseur des autorités, créant une instabilité et fragilisant ce dispositif », souligne Guillaume Fonteneau, conseiller en gestion de patrimoine.
La location meublée fait de la résistance
« Le LMNP conserve son intérêt, mais la priorité doit être d'investir dans un logement de qualité, bien situé, pour assurer sa valorisation et compenser les incertitudes fiscales », tempère Gauthier Martiny, directeur de la Business Unit chez Bouygues Immobilier. Pour atténuer l'impact de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, il est conseillé de revendre après au moins vingt ans de location pour bénéficier des abattements liés à la durée de détention.
Mais cette stratégie nécessite une vision à long terme : « Celui qui investit pour vingt ans doit se projeter dans la France de 2046 et prendre en compte l'évolution démographique », prévient Guillaume Fonteneau. « Le nombre d'étudiants et de locataires de studios va diminuer, tandis que l'augmentation des familles monoparentales va stimuler la demande pour les moyennes surfaces. »
Vers une diversification des stratégies immobilières
Une autre approche gagne du terrain : « De plus en plus de propriétaires optent pour la location à moyen terme, sur un ou deux ans, pour ensuite loger leurs enfants ou reprendre le bien pour y vivre », constate Frédéric Lecoq. Ils acceptent ainsi un rendement légèrement inférieur pour sécuriser leur opération et consolider les perspectives de plus-value.
Les biens de moyennes surfaces (T2, T3) retrouvent ainsi leur attractivité. « Ces logements peuvent être revendus à des investisseurs ou à des primo-accédants, élargissant le potentiel commercial et augmentant les chances de réaliser des plus-values », note Guillaume Fonteneau. En cas de suppression future des avantages fiscaux du LMNP, ils peuvent facilement être reconvertis en location vide.
Gagnants et perdants sur le marché
La sécurisation des investissements est également au cœur des préoccupations pour les résidences services en LMNP avec récupération de TVA. « Au-delà de la qualité et de l'emplacement, il faut privilégier une adresse avec une réelle demande locative, des loyers raisonnables, un bail commercial transparent et un exploitant solide pour garantir la durabilité de l'opération », conseille Édouard Fourniau, président du Consultim Groupe.
En revanche, la location meublée touristique de courte durée pourrait perdre du terrain. « Elle subit restriction après restriction et serait particulièrement vulnérable en cas de changement fiscal », avance Gautier Martiny. « Par conséquent, nous la déconseillons actuellement. »
En conclusion, il est toujours possible d'investir via le statut LMNP, mais cela nécessite désormais une approche prudente et réfléchie, tenant compte des évolutions réglementaires et des dynamiques du marché.
