Le Conseil d'État précise les règles d'exonération de plus-value pour les couples séparés
Lorsque des conjoints séparés demeurent soumis à une imposition commune, formant ainsi un foyer fiscal indivisible, le bénéfice de l'exonération de l'impôt sur la plus-value de cession de leur résidence principale pourrait sembler devoir s'appliquer pleinement. Cependant, le Conseil d'État en a jugé autrement dans une décision majeure rendue le 15 décembre 2025.
Une situation conjugale complexe
Cette affaire concernait un couple séparé mais non divorcé, où l'épouse était restée dans la résidence principale du couple tandis que le mari s'était installé avec une autre partenaire, avec laquelle il avait eu deux enfants. Ne remplissant pas les conditions légales pour être imposés séparément, ce couple était demeuré un foyer fiscal unique aux yeux de l'administration.
Plusieurs années après leur séparation, le bien qui constituait autrefois leur résidence principale a finalement été vendu. C'est à ce moment que l'administration fiscale a refusé le bénéfice de l'exonération de plus-value sur la totalité du gain réalisé.
Le critère déterminant de l'occupation effective
Le Conseil d'État a confirmé la position de l'administration fiscale en précisant un principe fondamental : en présence de plusieurs cédants, le respect de la condition liée à la caractérisation de la résidence principale s'apprécie individuellement, selon la situation particulière de chacun des propriétaires.
Ainsi, pour un couple séparé dont les membres ne vivent plus effectivement sous le même toit, seul le conjoint qui peut démontrer que le bien constitue réellement sa résidence principale a droit à l'exonération fiscale. Et cette exonération ne s'applique qu'à la quote-part lui revenant dans le prix de cession.
Une appréciation au moment de la vente
Cette condition s'apprécie strictement au jour de la cession du bien immobilier. Peu importe que la résidence ait constitué, par le passé, la résidence principale des deux conjoints. De même, le fait que le couple soit imposé conjointement en raison des règles légales régissant l'imposition des personnes mariées ne change rien à cette exigence.
Cette décision, qui peut paraître sévère à première vue, s'appuie vraisemblablement sur deux éléments clés : le délai significatif écoulé entre la rupture du couple et la date de cession du bien (plusieurs années dans ce cas précis) et le fait qu'un seul des conjoints soit resté résident effectif du logement.
Cette jurisprudence apporte une clarification importante pour de nombreux couples séparés qui demeurent unis fiscalement tout en ayant des situations résidentielles distinctes. Elle souligne l'importance de l'occupation effective du logement au moment de la vente, plutôt que de l'histoire passée du bien ou du statut fiscal du couple.
