Le paradoxe biarrot : une ville riche en logements mais pauvre en habitat social
Biarritz, station balnéaire réputée du Pays Basque, se trouve confrontée à un paradoxe immobilier de taille. Alors que la ville compte presque autant de logements que d'habitants, se loger durablement y relève du parcours du combattant. Ce constat amer cache une réalité chiffrée implacable : avec un peu plus de 11% de logements sociaux dans son parc immobilier, Biarritz est très loin des 25% exigés par la loi de Solidarité et de renouvellement urbain (SRU).
Une facture qui s'alourdit d'année en année
Ce déficit en logements accessibles se traduit par des pénalités financières substantielles. En 2024, la commune a versé 2,3 millions d'euros au titre de cette loi, puis 2,5 millions en 2025. « Ce sera 2,8 millions dans la préparation budgétaire pour 2026 », indique Édouard Chazouillères, l'adjoint aux finances de la municipalité. Un montant calculé en fonction du nombre de logements sociaux manquants, représentant pour 2025 un prélèvement brut de 774 837 euros.
La situation est d'autant plus complexe que Biarritz est déclarée commune carencée depuis 2017. « Lorsque leur production est jugée insuffisante, l'État considère que la commune ne fait pas assez d'efforts et la déclare carencée », explique Denis Caniaux, directeur de l'Agence d'urbanisme Atlantique et Pyrénées (Audap). Conséquence directe : le préfet applique une majoration de 250%, faisant exploser la note, alors que légalement ce taux pourrait atteindre jusqu'à 400%.
Les racines d'une crise multifactorielle
Plusieurs éléments structurels expliquent cette situation tendue :
- Plus de 40% de résidences secondaires
- Un prix au mètre carré dépassant 7 500 euros
- Des propriétaires souvent réticents à louer à l'année
- Une rareté du foncier accentuée par la loi Littoral
- Le couloir aérien de l'aéroport
- L'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN)
La pression sur le logement est palpable avec 1 400 Biarrots en attente d'un logement social, auxquels s'ajoutent 400 demandeurs en accession sociale à la propriété via le dispositif du Bail réel solidaire (BRS). Peio Dufau, député (EH Bai) de la 6e circonscription des Pyrénées-Atlantiques, dénonce également une fraude à la résidence principale qui gonflerait artificiellement les besoins : « Si je prends le cas de Biarritz, ça fait 300 logements sociaux à construire en plus. Donc ça augmente la carence et l'amende que la Ville doit payer tous les ans ! »
Des mécanismes de déduction pour alléger la facture
Face à cette situation, la municipalité explore différentes voies pour réduire le montant des pénalités. « Dans certaines conditions, on peut déduire des opérations liées à la création de logements sociaux. La mairie de Biarritz le pratique », précise Denis Caniaux. Deux mécanismes principaux existent :
- Le versement de subventions d'équilibre pour permettre aux bailleurs sociaux de rendre leurs programmes viables
- La réalisation de moins-values, où la Ville achète un bien à un prix élevé et le cède à un bailleur social à un prix bien inférieur
« Par exemple, la Ville achète un bien à 6 000 euros le m² et accepte de le céder à un bailleur social pour 2 000 euros le m² afin de lui permettre de réaliser son programme », avance Édouard Chazouillères. La différence est alors déduite de la pénalité infligée à la commune, avec toutefois une nuance importante : ces déductions ne sont prises en compte que deux ans plus tard, à compter de la livraison des programmes.
Des résultats mitigés et des recours administratifs
En 2023, Biarritz a été exemptée de pénalité SRU grâce au programme Loustau, cinq logements sociaux livrés en 2021. Lancé en 2018 sous la mandature de Michel Veunac, il avait donné lieu à une moins-value de 1,2 million d'euros pour la Ville, supérieure à la pénalité due en 2023.
Sous le mandat de Maider Arosteguy, plusieurs opérations ont permis ou devraient permettre de réduire la facture, comme celle de l'auberge de jeunesse de Mouriscot, où la Ville a consenti une moins-value de 135 000 euros, déduite en 2025. En revanche, le projet phare voulu par la maire sortante - la construction de 250 logements (60% de social) sur la plaine sportive d'Aguilera - ne donnera lieu à aucune déduction. « On avait aussi choisi ce promoteur parce qu'il ne demandait aucune subvention d'équilibre. On ne peut pas gagner sur tous les tableaux », reconnaît l'adjoint aux finances.
La Ville multiplie également les recours administratifs pour tenter de réduire la majoration des pénalités. « À chaque décision, nous avons fait des recours gracieux auprès du préfet, du ministre du Logement et du Premier ministre. Nous espérons redescendre à 100% », note Édouard Chazouillères. Un espoir tempéré par le précédent judiciaire : déjà soumise à pénalité majorée de 100% pour la période 2014-2016, la Ville avait saisi la justice administrative jusqu'au Conseil d'État qui avait validé la majoration de l'amende préfectorale et écarté ses arguments.
