Un marché locatif sous tension au Pays basque
Mise en œuvre en 2023 et amendée à deux reprises, la réglementation de la Communauté d’agglomération Pays basque (CAPB) sur la location de courte durée des meublés de tourisme bouleverse le marché de l’immobilier locatif. Quels sont les enjeux de cet encadrement ? Entre 2016 et 2020, selon l’estimation de la CAPB, le nombre de meublés de tourisme proposés à la location de courte durée sur la Côte basque et dans le rétro-littoral s’est envolé de 130 %. Dans un marché en tension, où la part des résidences secondaires représente déjà jusqu’à 50 % du parc immobilier de certaines communes, la multiplication de ces meublés de tourisme, particulièrement rentables pour leur propriétaire, a considérablement renforcé le manque d’intérêt pour l’investissement locatif classique.
Soucieuse de maintenir une offre suffisante de logements accessibles à l’année, la CAPB s’est donc dotée en 2022 d’un nouveau règlement prévoyant un encadrement drastique des meublés de tourisme. Une vingtaine de communes sont concernées : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Ustaritz et Villefranque.
Que dit cette réglementation ?
Le fait de transformer une habitation en location touristique constitue un « changement d’usage ». Ce changement d’usage, qui concerne aussi bien les résidences secondaires que les dépendances des résidences principales, doit faire l’objet d’une demande d’autorisation préalable auprès de la commune. L’octroi de cette autorisation préalable est désormais conditionné à une obligation consistant à compenser la perte de ce logement par la transformation en logement d’habitation d’un autre local jusque-là non dévolu à l’habitation (bureau, commerce, entrepôt…), d’une surface au moins équivalente.
Certaines dérogations à la règle sont toutefois possibles s’il s’agit d’une location dite mixte (1) ou d’une location réalisée dans la résidence principale du logeur. Seuls les propriétaires qui mettent en location l’intégralité de leur résidence principale ne sont pas soumis au règlement sur le changement d’usage, à condition, toutefois, de ne pas oublier de le déclarer, de régler la taxe de séjour et de se conformer au plafond de jours de location autorisé dans leur commune (de 90 à 120 jours).
Quel bilan tirer quatre ans plus tard ?
Derrière ces arguties réglementaires, la mesure vise à dissuader les éventuels investisseurs en location saisonnière d’acheter au Pays basque et à inciter les propriétaires d’une résidence secondaire au Pays basque à louer à l’année plutôt qu’en meublé de tourisme. Dans la pratique, moins d’une dizaine d’autorisations de compensation ont été délivrées depuis le début du dispositif. Près de 650 autorisations temporaires ont été accordées pour des locations mixtes et 200 pour des meublés intégrés à un logement principal. Des chiffres à mettre en regard des plus de 16 000 annonces de meublés de tourisme publiées au Pays basque avant l’entrée en vigueur de la réglementation.
Quelles sanctions ont été prises ?
Pour échapper à la réglementation de la CAPB sur les meublés de tourisme, ainsi qu’à la majoration de la taxe d’habitation en secteur tendu, certains propriétaires d’une résidence secondaire ont pris l’initiative de la passer en résidence principale. C’est oublier que déclarer à tort un bien en résidence principale pour échapper à l’impôt expose à des redressements fiscaux assortis de pénalités pouvant atteindre 40 % en cas de manquement délibéré, voire 80 % en cas de fraude.
La distinction entre résidence principale et résidence secondaire n’est pas qu’une question d’usage. Les conséquences sont fiscales et juridiques. La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raisons de santé ou cas de force majeure. Un second logement construit sur le même terrain que la résidence principale ne peut d’ailleurs pas être considéré comme une résidence principale.
Du reste, le propriétaire d’une résidence principale qui loue son logement au-delà de la limite légale arrêtée par chaque commune (de 90 à 120 jours/an) s’expose à une amende de 100 000 euros et une astreinte d’un minimum de 1 000 euros.
Quel niveau de performance énergétique ?
La réglementation nationale s’est nettement renforcée depuis la loi Lemeur-Echaniz du 19 novembre 2024. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient désormais obligatoire pour les meublés de tourisme, mettant fin à une dérogation dont ils bénéficiaient jusqu’ici, à la différence du logement locatif longue durée qui, lui, y était assujetti.
Dans les zones tendues, soumises à autorisation de changement d’usage, les logements proposés en meublé touristique doivent dorénavant afficher un DPE compris entre les classes A et E. À compter de 2034, la barre sera relevée : seuls les biens classés entre A et D pourront être loués. En cas de manquement, le propriétaire s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros.
(1) Logement étudiant loué neuf mois minimum à l’année ou location en meublé de tourisme de trois mois maximum.
