Inondations : l'immobilier sinistré face à la double peine des propriétaires
C'est une véritable double peine qui frappe les sinistrés des inondations : non seulement leurs logements ont été endommagés par les crues de cet hiver, mais dans les situations les plus critiques, ces biens sont devenus pratiquement invendables sur le marché immobilier. « Avant, les inondations survenaient tous les 30 ou 40 ans, mais depuis six ans, c'est tous les deux ans », souligne Joffrey Corbineau, cogérant de trois agences immobilières Orpi, dont deux sont situées à Saintes.
Une décote immobilière qui s'aggrave
Dans cette commune de Charente-Maritime, environ 2.000 personnes subissent régulièrement des crues selon les estimations de l'expert. « Certains propriétaires souhaitent vendre pour déménager vers des zones non inondables, mais leurs biens ont perdu toute valeur marchande », déplore-t-il. À l'échelle nationale, la situation est préoccupante : environ 16.000 communes françaises ont une partie de leur territoire classée en zone inondable.
Si les biens situés en zones inondables font généralement l'objet d'une décote « automatique » d'environ 20%, celle-ci s'aggrave considérablement après des inondations. « La décote atteint au minimum 30% par rapport au prix du marché lorsque les biens ont effectivement été inondés », précise Jessica Labat de l'agence Century21 de Langon, en Gironde.
Zones invendables et prix cassés
Joffrey Corbineau avance une perspective inquiétante : « Certaines habitations seront sans doute, à terme, rasées sur décision des autorités publiques parce qu'elles sont inondées systématiquement dès que la Charente déborde ». Il cite notamment la rue Taillebourg de Saintes comme exemple. En dehors de ces zones critiques, les biens restent théoriquement vendables, mais seulement « à un prix où les acquéreurs acceptent ce genre de risques ».
À Langon, au sud de Bordeaux, Audrey Patanchon de Qoridor Immobilier dresse un constat similaire. Dans les zones les plus touchées par les inondations, « on est à la limite de l'invendable » malgré des « prix cassés ». Certains secteurs ont été totalement délaissés par le marché, comme à Barie où l'eau a atteint quasiment le plafond des rez-de-chaussée lors des dernières crues.
Des données chiffrées alarmantes
Les chiffres confirment cette tendance préoccupante. En 2024, la chambre des notaires de la Gironde constatait déjà une baisse de 15% en un an du prix des maisons à Langon, avec des valeurs autour de 180.000 euros. À Barie, les prix étaient déjà bien plus bas, s'établissant à environ 130.000 euros. En cette mi-mars, de nombreux habitants sont encore occupés à nettoyer leurs logements sinistrés, ce qui retarde d'autant plus les éventuelles transactions immobilières.
Le problème crucial des assurances
Pour les éventuels acquéreurs qui pourraient être tentés par ces petits prix pour accéder à la propriété, se pose la problématique des assurances. Les compagnies d'assurance sont de plus en plus réticentes à assurer ces biens à risque, ou alors proposent des contrats à des prix très élevés. Face à cette situation, la mairie de Saintes est en train de mettre en place sa propre solution d'assurance pour tenter de répondre à cette difficulté majeure.
Des acquéreurs de plus en plus vigilants
La sensibilité des acheteurs potentiels aux risques d'inondation s'est considérablement accrue. « Un client qui arrivait de Reims et voulait acheter sur les hauteurs de la rive droite de Saintes s'est désisté au moment du compromis », raconte Joffrey Corbineau. « Il a considéré que pendant les crues, ce serait trop difficile de circuler d'une rive à l'autre de la ville ».
Audrey Patanchon confirme cette tendance : sans la certitude qu'un bien n'est pas concerné par un PPRI (plan de prévention du risque inondations), certains acquéreurs potentiels ne se déplacent même pas pour visiter. Les vendeurs qui ont perçu des indemnités au titre de catastrophe naturelle ont l'obligation légale d'en informer les acquéreurs, ce qui constitue un frein supplémentaire aux transactions.
Une classification des zones à risque en cours
Nicolas Bosquet, notaire à Binic dans les Côtes-d'Armor, estime que les acquéreurs sont de plus en plus vigilants, « pas seulement sur la question des inondations, mais sur l'ensemble des risques naturels ». S'il ne constate pas pour le moment de baisse généralisée des prix directement liée aux crues dans sa région, il observe que « le simple fait que le document relatif aux risques naturels s'étoffe montre qu'on est en train de mettre en place une classification des zones à risque ».
Des solutions alternatives envisagées
Les propriétaires des secteurs concernés par les inondations se retrouvent dans une situation extrêmement difficile. « Beaucoup d'entre eux ont contracté des crédits importants et la valeur actuelle de leur bien ne représente même pas le montant restant à rembourser », souligne Audrey Patanchon. Ces propriétaires n'ont souvent pas les moyens de déménager et d'assumer une location en plus de leur crédit immobilier.
Face à cette impasse, des solutions alternatives sont envisagées. « Nous réfléchissons à notre échelle pour adapter le foncier de ces zones et qu'il soit utilisé pour du camping, des gîtes ou de l'activité agricole plutôt que pour de l'habitation à l'année », explique l'experte immobilière. D'ici cet été, elle espère que trois à quatre de ses clients pourront proposer leurs logements réaménagés à la location saisonnière, afin de générer un peu de rentabilité malgré la situation difficile.
Cette crise immobilière liée aux inondations révèle ainsi les défis complexes auxquels sont confrontés des milliers de propriétaires français, pris entre la dévaluation de leur patrimoine et les difficultés pratiques de réhabilitation ou de reconversion de leurs biens sinistrés.
