Il faut reconnaître au gouvernement Lecornu une chose rare en matière de logement : la lucidité du diagnostic. Pendant deux décennies, les discours officiels avaient soigneusement évité de nommer la crise pour ce qu’elle est : une pénurie d’offre, organisée et entretenue par l’accumulation des réglementations. Le Premier ministre a rompu avec cette pudeur en janvier dernier : la France ne produit pas assez de logements, les procédures prennent trop longtemps, les blocages sont réels. Nous partageons ce constat lucide. C’est en regardant les mesures proposées que l’inquiétude s’installe.
Un énième dispositif fiscal inefficace
Le dispositif fiscal « Jeanbrun » est le dixième du genre depuis 1984. Son principe est simple : l’État accorde un avantage fiscal aux particuliers qui achètent un logement pour le louer, en contrepartie d’un plafonnement des loyers pendant neuf ans. Autrement dit, face à une crise de l’offre, le gouvernement répond par une subvention à la demande. La France a déjà essayé neuf versions de ce mécanisme depuis 1984. Neuf dispositifs, et des loyers qui ont progressé deux fois plus vite que les revenus : ce n’est pas une coïncidence.
La recherche académique a documenté que lorsqu’on subventionne la demande dans un marché à offre inélastique, l’avantage fiscal ne produit pas de logements supplémentaires, il se capitalise dans les prix fonciers. Le Scellier a ainsi majoré le prix des terrains à bâtir de 8 à 10 % dès sa première année d’application. La suppression des dispositifs Robien et Borloo, elle, avait fait baisser les prix sans réduire la construction d’un seul logement.
Le Jeanbrun n’y échappe pas. Dans sa version d’avril, il a même été aggravé : étendu aux maisons individuelles dans l’ancien et à tout logement nécessitant des travaux représentant 20 % de la valeur du bien, il subventionne désormais massivement du stock existant sans créer un seul logement supplémentaire. Loyers plafonnés, engagement de neuf ans, amortissement modulable : il reproduit trait pour trait la logique du Pinel qu’il est censé remplacer. La rente foncière absorbera l’avantage, et les locataires attendront toujours.
Le risque de la décentralisation
C’est toutefois la philosophie de la « décentralisation » qui inquiète le plus. Le gouvernement semble faire le choix de « faire confiance aux maires », de renforcer leur rôle dans les attributions de logements sociaux, de conditionner l’activation des zones à bâtir d’urgence à leur demande explicite. En France, la quasi-totalité des restrictions à la construction résultent des Plans locaux d’urbanisme, documents décidés et votés par les conseils municipaux.
La recherche estime que 60 % de la variance de l’élasticité de l’offre immobilière française s’explique par les régulations locales, et non par la géographie. Des communes à vingt minutes de Paris maintiennent des densités inférieures à 4 000 habitants au kilomètre carré derrière des gabarits, des retraits et des coefficients d’occupation des sols que leurs élus défendent comme des privilèges acquis. « Faire confiance aux maires » sur le logement, c’est confier à ces mêmes élus le soin de décider s’ils acceptent de renoncer à leur principal outil de rente politique.
Des exemples internationaux qui ont réussi
Les exemples internationaux qui ont réellement fonctionné ont tous opéré en sens contraire. Auckland a densifié les trois quarts de son foncier résidentiel par une décision nationale, contre l’avis de nombreuses communes. Résultat : 27 000 permis supplémentaires en cinq ans, des loyers en baisse de 26 à 33 %. Austin a libéralisé massivement ses règles de construction : les loyers ont chuté de 22 %, y compris dans les quartiers modestes où ils ont reculé de 11 % supplémentaires. Buenos Aires a fait de même en 2023 avec les mêmes résultats.
Ces expériences ont une chose en commun : elles ont changé les règles du jeu au niveau où elles s’imposent, et non supplié les acteurs locaux qui profitent du statu quo de bien vouloir évoluer. Dans chacun de ces marchés, davantage de logements construits ont produit ce qu’on observe dans n’importe quel autre marché : des prix qui baissent.
Résoudre la crise de pénurie par l’offre
Ce qu’exige réellement la crise du logement, c’est un choc de droit à construire : des gabarits nationaux par défaut autour des transports en commun, opposables aux PLU locaux ; l’abolition des droits de mutation qui bloquent la mobilité résidentielle – leur réduction de 14 % à 6 % augmenterait celle-ci de 40 % ; la suppression de la loi SRU, dont les communes pénalisées ont paradoxalement construit moins de logements sociaux que les autres, et qui pousse les maires à bloquer toute opération pour ne pas atteindre les quotas obligatoires ; et le reversement d’une fraction de la TVA de construction aux communes qui bâtissent, pour aligner enfin l’intérêt des élus sur celui des futurs habitants.
La France a eu quarante ans de subventions à l’investissement locatif et deux décennies de loi SRU. Elle a aujourd’hui 4 millions de mal-logés et des mises en chantier au plus bas depuis 1954. Le prochain dispositif fiscal ne changera pas cette trajectoire. Une crise de pénurie se résout par l’offre, pas par la demande. Dix dispositifs fiscaux en quarante ans n’ont pas construit un seul logement que les maires avaient décidé de ne pas autoriser. Seule la liberté de bâtir sortira la France de la crise.
Édouard Hesse, chercheur associé à Génération libre.
