À mi-chemin entre une colocation traditionnelle et une offre hôtelière, le "coliving" s'impose dans le paysage immobilier en France, et le Pays basque n'y échappe pas. Considéré d'un côté comme le nouvel Eldorado pour la spéculation immobilière, il peut également être une réponse à une demande plus diversifiée. Dans le quartier du Prissé, à Bayonne, où les immeubles d'habitation ont éclos à vue d'œil, un établissement nommé Le Château fait figure de nouvelle génération d'offres locatives.
Certains connaissaient le lieu en tant que clinique psychiatrique Cantegrit, laissée à l'abandon entre 2015 et 2023. Une grande portion du site est depuis 2014 dédiée au "coliving". Cousin du "coworking", cet autre concept désigne une nouvelle manière de vivre, à la jonction entre la colocation et les services hôteliers, dont le développement s'étend dans les grandes villes françaises et n'épargne pas le Pays basque. La formule, encore relativement nouvelle, ne dispose d'ailleurs pas de statut juridique propre. Des définitions sont données sur les sites des annonceurs, comme celui de My Room, entreprise gestionnaire de plusieurs sites en France et notamment à Biarritz. Le "coliving" correspondrait donc à "un concept moderne de vie en communauté qui permet de vivre dans des espaces exceptionnels tout en profitant de services haut de gamme". Et ce serait précisément sur cette dernière nuance que se joue la différence avec la colocation classique.
Dans l'établissement bayonnais, la décoration soignée correspond aux codes des magazines de décoration et hôtels branchés. Ici, même la serrure est digitale. Hélène Barrieu, propriétaire et responsable du Château, assure la gestion et le service de 13 chambres et d'un studio. Les loyers vont de 650 euros pour une chambre de 10 mètres carrés avec salle de bain privée, à 950 euros pour le studio de 23 mètres carrés, cuisine incluse. Vivre dans des espaces exceptionnels tout en profitant de services haut de gamme : des prix justifiés, selon elle, par la qualité des prestations. Ils incluent notamment le ménage réalisé chaque semaine, l'abonnement Netflix et même le consommable, avec une cuisine équipée jusqu'aux pastilles de lave-vaisselle et l'essuie-tout. "Le locataire a juste à poser sa valise", affirme la propriétaire. Son "coliving" s'inscrit ainsi dans le régime parahôtelier et remplit trois des quatre critères exigés : fournir un accueil 24/24 h et 7/7 jours, la gestion du linge et du ménage. Le dernier point, non proposé, correspond à l'approvisionnement du petit-déjeuner.
Un phénomène en pleine expansion
Vincent Desruelles, directeur d'études au sein du cabinet Xerfi, étudie ce phénomène en France. Pour lui, le marché qui n'était qu'à un stade embryonnaire à la fin de la décennie 2010 s'est rapidement structuré et financiarisé. À titre d'exemple, le nombre de résidences de ce type passe de 14 000 unités en 2023 à 24 000 deux ans plus tard. "Cette croissance se nourrit de plusieurs tendances. D'un côté, il existe une demande de la part de nouveaux arrivants dans une ville, dont certains ont un profil atypique comme les étudiants étrangers ou les autoentrepreneurs et qui ont des difficultés pour accéder au logement. D'un autre, celle des bailleurs qui se détournent peu à peu de la location classique face à la perte de rentabilité et se tournent vers de la location saisonnière ou le "coliving", plus rentables."
Ces meublés enrichis de services, sortes d'auberges espagnoles modernes, répondraient donc à de nouveaux besoins comme la flexibilité. Au Château, les contrats sont ainsi régis par un système de location au mois, renouvelable et sans engagement. "Je ne demande pas de bulletin de salaire, mais le fait de louer au mois me protège si la personne n'est pas en capacité de payer", se justifie Hélène Barrieu. En conséquence, ce type de contrat ne donne pas la possibilité aux locataires d'élire le "coliving" comme résidence principale, et les exclut donc du dispositif d'encadrement des loyers et du droit aux aides au logement.
Un système mûrement réfléchi pour contourner les règles
Une situation ambiguë, dénoncée notamment par Peio Dufau, député de la 6ᵉ circonscription des Pyrénées-Atlantiques et engagé sur la question du logement. "Sur le principe, mettre en place des espaces partagés est vertueux. Je pense aux colocations intergénérationnelles, par exemple. Mais la vraie question repose sur l'intention des bailleurs, car l'immobilier est devenu un moyen de se faire de l'argent sans risque." L'élu étiqueté EH Bai pointe notamment une flambée des prix des loyers justifiée par des services non indispensables permettant de contourner l'encadrement du loyer. "Dans des villes comme Paris ou Lyon, certaines chambres sont louées 30 à 40 % plus cher."
Des offres multiples et différentes
L'offre de "coliving" elle-même reste néanmoins très variée. Tous ne sont pas soumis au régime parahôtelier et l'offre des services est variable. Le cabinet Xerfi distingue deux grands modèles : un qui consiste à adapter une grande maison ou un appartement en une colocation plus organisée, ou de vastes structures type résidences gérées. Pour Vincent Desruelles, il faut donc rester nuancé sur l'impact de ces structures sur le marché immobilier. "Il existe effectivement des cas d'abus, comme lorsqu'un immeuble d'habitation est totalement vidé de sa population pour le transformer en "coliving" et où l'on cherche la rentabilité à tout prix. Mais il peut aussi s'agir de vieux bâtiments ou de grosses maisons trop chères à entretenir qui sont réhabilités." C'est d'ailleurs le cas du Château, dont la bâtisse était laissée à l'abandon depuis 2015.
Pour Hélène Barrieu, le "coliving" serait le seul modèle économique viable la concernant. "L'achat et la rénovation du bien ont coûté très cher, de même que tous les services proposés. L'équilibre économique et les marges ne sont donc pas très larges. Si les loyers devaient être plafonnés, cela deviendrait compliqué et je pense que je ferais autre chose." Une situation d'ailleurs vécue par un établissement situé rue Gambetta à Biarritz, soumis aujourd'hui à l'encadrement des loyers. La gestion locative du bien est confiée à l'entreprise My Room mais les murs appartiennent à la société Olifan Real Estate. Pour Clément Gaucher, représentant de la société, cette structure n'est aujourd'hui plus rentable. "Nous sommes très déçus car cette zone est une des plus demandées, mais nous ne gagnons pas d'argent. D'un autre côté, vendre l'immeuble nous en ferait perdre beaucoup." Fin 2025, le sénateur communiste Ian Brossat a rédigé un texte de loi pour encadrer le "coliving". Pour Peio Dufau, il reste toutefois difficile d'avoir des perspectives sur une future adoption. "L'ordre du jour du Sénat est bouché. On attend de voir si le Parti communiste va profiter de sa niche parlementaire qui aura lieu en mai pour le proposer." En attendant, le député appelle à la vigilance pour éviter une généralisation de l'offre, notamment dans un secteur en tension comme le Pays basque.
