La reconversion des bureaux en hôtels : une tendance qui s'impose
Pour redonner vie aux immeubles de bureaux vacants et obsolètes, les acteurs de l'immobilier optent de plus en plus pour leur transformation en établissements hôteliers. Cette solution apparaît nettement plus rentable et moins complexe que la création de logements, répondant ainsi à une crise du secteur des bureaux.
Des projets concrets en Île-de-France
Dans le 13e arrondissement de Paris, la foncière Covivio est actuellement en train de convertir un immeuble de bureaux de cinq étages, datant des années 1970 avec sa façade jaune caractéristique, en une auberge de jeunesse moderne de 400 lits. Ce projet inclut une cour végétalisée et une façade rénovée. Covivio développe trois autres projets similaires en Île-de-France, dont des hôtels de haut standing.
Christophe Kullmann, directeur général de Covivio, expliquait en février à l'AFP : « La transformation en hôtel est apparue comme la solution la plus rentable, comparée à leur transformation en logements ou à les conserver en tant qu'immeubles de bureaux. » Cette approche est partagée par d'autres acteurs majeurs.
Une stratégie adoptée par les grands groupes
Icade, la filiale immobilière de la Caisse des dépôts, a réhabilité quatre de ses bureaux peu porteurs en hôtels, contre un seul en logements. Cette tendance s'étend même aux quartiers d'affaires emblématiques comme La Défense, où une étude présentée au salon immobilier Mipim à Cannes propose de transformer entre 20 000 et 70 000 m² de bureaux vacants en hôtels.
Irène Fossé, directrice de la recherche et de la stratégie chez AEW, gestionnaire de fonds immobiliers, observe « une accélération des projets de transformation de bureaux en hôtel » et un réel « engouement du marché immobilier » pour le secteur hôtelier. Christophe Kullmann confirme : « Il y a toujours une excellente demande à Paris » pour l'hôtellerie, ce qui pousse Covivio à investir davantage dans ce secteur.
Les avantages techniques et administratifs
La question de l'épaisseur des bâtiments
Le principal obstacle à la transformation de bureaux en logements réside dans l'épaisseur des bâtiments, souvent de 18 mètres de large. Cette configuration ne permet pas d'assurer un éclairage naturel suffisant au centre des logements.
Franck Boutté, architecte et ingénieur, précise : « Faire un hôtel permet de s'affranchir de l'épaisseur, parce que ce sont des chambres avec une fenêtre et un couloir central » qui ne nécessite pas de lumière naturelle. Une autre option techniquement simple est la création de résidences étudiantes, dont l'organisation spatiale est similaire à celle d'un hôtel.
La simplicité administrative
Christophe Nadal, PDG de Mimco, investisseur et gestionnaire immobilier, souligne que la conversion en hôtel est administrativement plus facile qu'en logements. Sa société transforme actuellement deux immeubles parisiens de bureaux et un autre à Lisbonne en résidences hôtelières.
Sur le plan financier, la création de logements peut être problématique. La réhabilitation coûte en moyenne 30 % plus cher que la construction neuve selon les professionnels, ce qui est difficile à rentabiliser avec des loyers résidentiels. Le prix d'achat de l'immeuble existant pèse lourd dans ce coût et peut ne plus correspondre à la réalité du marché.
Un marché des bureaux en crise profonde
La chute des valeurs immobilières
La valeur d'un immeuble de bureaux dépend du loyer qu'il peut générer auprès des entreprises. Lorsqu'un bâtiment n'est plus attractif, obsolète ou mal situé, sa valeur peut chuter de « 50 %, 60 %, voire 80 % », selon Nicolas Verdillon, directeur investissements France chez CBRE.
Fin 2025, 6,2 millions de m² de bureaux étaient vacants en Île-de-France, alors que les besoins en surfaces de bureaux ont diminué par rapport à la période pré-Covid. Astrid Weill, directrice générale de Groupama Immobilier, estime même qu'« il y a 30 % de bureaux en trop » en France.
Une crise qui persiste
Dans ce marché en difficulté, la baisse des prix des bureaux vacants est « bien avancée mais pas aboutie », selon Nicolas Verdillon. Certains propriétaires préfèrent laisser leurs bâtiments vides plutôt que de les vendre à perte, espérant une amélioration du marché.
Christophe Nadal de Mimco explique que proposer un projet hôtelier lui permet de « se positionner sur l'achat d'immeubles de bureaux vides en répondant aux attentes des vendeurs » en termes de prix. Cette approche offre ainsi une issue viable à un secteur immobilier en pleine mutation.
