Paris face à la montée inquiétante des baux civils
Alors qu'Emmanuel Grégoire, le nouveau maire de Paris, hérite d'un marché immobilier extrêmement tendu avec le logement comme priorité absolue, une pratique préoccupante gagne du terrain dans la capitale. Au-delà des problématiques bien connues des logements vacants et des locations Airbnb, un phénomène nouveau émerge : la multiplication des annonces proposant des logements sous bail « code civil », souvent abrégé en « bail civil ».
Une pratique à la limite de la légalité
« De plus en plus de propriétaires nous demandent de louer sous cette forme. Ça se fait, mais ils flirtent avec l'illégalité », confirme Léo, agent immobilier indépendant parisien qui reconnaît utiliser lui-même cette méthode. Cette tendance a été révélée par une annonce pour un studio de 27 m² dans le 13e arrondissement, proposé à 1 300 euros mensuels sur Instagram - un montant dépassant clairement le plafond de l'encadrement des loyers parisiens.
L'annonce précisait explicitement que le logement était sous bail civil, présenté comme « idéal pour une résidence secondaire, un pied-à-terre ou un logement de fonction ». Pourtant, lors des visites, seuls des étudiants et jeunes actifs cherchant une location longue durée se sont présentés, contredisant la destination officielle de ce type de contrat.
Le bail civil : souplesse maximale, protection minimale
Le bail civil se distingue radicalement des contrats de location classiques par sa grande flexibilité concernant le loyer, la durée et les conditions de résiliation. Théoriquement réservé aux résidences secondaires, meublés touristiques, parkings ou locations de courte durée professionnelle, il ne peut légalement concerner une résidence principale.
« Ce sont les propriétaires qui fixent leurs volontés, moi je ne fais que mettre sur le marché », tente de se justifier Léo, tout en reconnaissant que la pratique sert principalement à contourner les contraintes réglementaires.
Contournement systématique de la loi de 1989
Normalement, cet appartement aurait dû être proposé sous un bail d'habitation régi par la loi de 1989, qui protège à la fois locataires et bailleurs dans 95% des contrats. « Cette loi protège à la fois les locataires et les bailleurs. Même par contrat, clause ou convention, les parties ne peuvent pas y déroger », précise Cyril Perriez, avocat spécialisé dans le logement.
Selon lui et David Rodrigues du service juridique logement de l'association CLCV, le recours croissant au bail civil constitue une manœuvre pour contourner l'encadrement des loyers dans les zones hypertendues comme Paris ou la Seine-Saint-Denis. « Les propriétaires profitent de la situation parce qu'ils savent que les locataires n'ont que peu de choix », insiste David Rodrigues.
Des locataires démunis face à des propriétaires tout-puissants
Avec le bail civil, les protections fondamentales des locataires disparaissent :
- Le propriétaire fixe librement loyer et charges
- Il impose ses modalités de paiement
- Il peut exiger trois mois de garantie (contre un seul pour un bail classique)
- Il peut louer une passoire thermique sans restriction
- Il peut expulser sans préavis ni motif valable
« Les propriétaires sont tentés par cette solution à cause des risques qu'ils encourent, entre le crédit à rembourser et la peur des impayés, la difficulté à faire expulser un locataire... », détaille l'agent immobilier.
Des stratagèmes risqués pour tous
Pour maintenir la fiction de la résidence secondaire, certains propriétaires demandent aux étudiants ou jeunes actifs de « rester officiellement chez leurs parents ». Mais cette manœuvre prive les locataires d'aides au logement, limite leurs recours et les oblige à payer la taxe d'habitation.
Pourtant, les fraudeurs ne sont pas à l'abri de sanctions. « Le locataire pourrait demander une requalification en contrat de loi 1989 », assure Maître Cyril Perriez. Un juge pourrait reconnaître la volonté d'échapper à la loi de 1989 sur la base d'éléments comme l'inscription à l'université ou à une bibliothèque locale.
Une tendance qui s'accélère depuis la pandémie
Si le sujet manque encore de jurisprudence selon les professionnels, la requalification d'un bail civil en bail habitation peut entraîner pour le propriétaire l'obligation de rembourser les loyers trop perçus. « C'est quelque chose qui existait déjà depuis 2015 et la loi Alur, déplore David Rodrigues, mais ça restait quelques annonces ici et là. Depuis le Covid-19, c'est une vraie tendance de fond, une vraie plaie. »
Cette pratique met en lumière les tensions extrêmes du marché parisien et pose un défi supplémentaire à la nouvelle municipalité dans sa lutte pour un logement plus accessible et régulé dans la capitale.
