Les agences immobilières ont une obligation cruciale de vérifier la solvabilité des acquéreurs qu'elles présentent aux vendeurs. Le non-respect de ce devoir peut entraîner des conséquences juridiques graves, comme l'illustre une affaire récente jugée par le tribunal judiciaire de Lille.
Une promesse de vente signée sans vérifications préalables
Le 6 janvier 2020, un homme de 33 ans se présentant comme réalisateur s'adresse à une agence immobilière située à Marcq-en-Barœul, dans le Nord. Il exprime son souhait d'acquérir une maison avec un budget maximal de 900 000 euros, qu'il affirme pouvoir régler intégralement en espèces. L'agence lui propose alors une propriété appartenant à un couple, les X, située à Roubaix.
Le 16 janvier 2020, les parties signent une promesse de vente pour un montant de 850 000 euros. Cet engagement est conclu sans aucune condition suspensive, ce qui signifie que l'achat n'est pas subordonné à des vérifications spécifiques comme l'obtention d'un prêt bancaire.
Des clauses financières importantes mais peu sécurisées
La promesse de vente comprend plusieurs dispositions financières. Une indemnité d'immobilisation de 10 000 euros est prévue, payable par l'acquéreur. De plus, une clause pénale de 115 000 euros est instaurée, dont 30 000 euros destinés à l'agence. Cette pénalité s'applique si l'une des parties refuse de finaliser la transaction par la signature de l'acte authentique.
Cependant, l'acquéreur disparaît rapidement après avoir fourni une adresse erronée. Les vendeurs, les X, se retrouvent alors dans une situation délicate, incapables de procéder à la vente et contraints d'engager des démarches judiciaires pour résilier la promesse et pouvoir négocier avec un autre acheteur potentiel.
La recherche de responsabilités devant le tribunal
Les X assignent l'acquéreur en justice, mais celui-ci ne se présente pas à l'audience. Ils réclament le versement de 85 000 euros, conformément à la clause pénale prévue dans le contrat. Parallèlement, ils engagent la responsabilité délictuelle de l'agence immobilière pour plusieurs manquements.
Premier reproche : l'agence n'a procédé à aucune vérification concernant la solvabilité réelle de l'acquéreur, ni même confirmé sa profession déclarée de réalisateur.
Deuxième reproche : les vendeurs soulignent que l'agence aurait pu facilement consulter les réseaux sociaux, où l'individu était décrit avec des termes peu flatteurs tels que rêveur, escroc ou mythomane. Cette négligence a privé les X d'informations essentielles sur la fiabilité de leur interlocuteur.
Troisième reproche : l'agence a manqué à son devoir de conseil en ne prévoyant pas une clause de caducité automatique en cas de non-paiement de l'indemnité d'immobilisation. Une telle clause aurait permis aux vendeurs de se désengager sans avoir à saisir la justice, simplifiant ainsi la procédure en cas de défaut.
La décision du tribunal judiciaire de Lille
Le tribunal a reconnu le bien-fondé des arguments des vendeurs sur le principe. Il a estimé que l'agence immobilière avait commis une faute en ne vérifiant pas la solvabilité de l'acquéreur, faute qui est à l'origine du préjudice subi par les X.
Cependant, le tribunal n'a pas suivi les vendeurs sur le montant de l'indemnisation réclamée. Les X demandaient 85 000 euros, correspondant à la pénalité contractuelle, mais le juge a considéré que cette somme était incertaine étant donné la disparition de l'acquéreur et la faible probabilité de recouvrement.
Cette affaire souligne l'importance pour les agences immobilières de mener des vérifications rigoureuses sur les acquéreurs, notamment en ce qui concerne leur solvabilité et leur identité. Elle rappelle également aux vendeurs la nécessité de s'assurer que les contrats incluent des clauses protectrices, comme des conditions suspensives ou des mécanismes de caducité automatique, pour prévenir les risques liés à des acheteurs peu fiables.
