Une bataille juridique de huit ans aboutit à l'annulation définitive des permis
La cour administrative d'appel de Bordeaux a rendu un arrêt définitif prononçant l'annulation des permis de construire de deux maisons imposantes érigées à Petit-Piquey, sur la commune de Lège-Cap-Ferret. Les magistrats ont confirmé que le promoteur, Franck Schikowski, ancien représentant de la Fédération française du bâtiment en Gironde, n'a pas respecté les règles d'urbanisme en vigueur dans ce secteur protégé.
L'origine du conflit dans un lotissement paisible
Tout commence en 2017 dans le lotissement paisible de l'avenue des Tourterelles à Petit-Piquey, à seulement 500 mètres de la Pointe aux chevaux. Un résident luxembourgeois acquiert une propriété et constate presque simultanément que son voisin, le promoteur Franck Schikowski, entreprend la construction de deux maisons familiales sur le terrain adjacent. Immédiatement alertés, les services d'urbanisme relèvent de multiples écarts par rapport au permis de construire initial et au plan local d'urbanisme (PLU).
Une longue succession de procédures judiciaires
En février 2020, un permis modificatif est accordé au promoteur pour régulariser l'augmentation de la surface de plancher, la modification des ouvertures, et l'ajout d'une pergola et d'une piscine. Ce permis est immédiatement contesté par le riverain, aboutissant en mars 2022 à son annulation par le tribunal administratif de Bordeaux, qui évoque même des soupçons de fraude.
Début février 2025, la cour administrative d'appel infirme la dimension frauduleuse retenue par le tribunal, mais confirme l'illégalité fondamentale des constructions : celles-ci s'étendent sur 195,59 m² pour un terrain de 1 304 mètres carrés, soit 14,9% d'occupation au sol au lieu des 10% autorisés par le PLU pour ce secteur. La cour accorde alors un délai de quatre mois pour présenter un nouveau permis modificatif, qui est effectivement accordé le 28 mars 2025.
Des erreurs reconnues mais une issue définitive
Parallèlement, en janvier 2025, le tribunal correctionnel de Bordeaux condamne Franck Schikowski à 3 000 euros d'amende pour déboisement sans autorisation et l'oblige à mettre ses constructions en conformité, notamment concernant la distance par rapport à la voie publique. Lors de cette audience, l'avocate du promoteur reconnaît que des erreurs "ont été commises par l'architecte qui les a reconnues" et annonce que son client "a engagé une procédure contre le maître d'œuvre".
Le 12 février dernier, la cour administrative d'appel rend finalement son arrêt définitif : elle annule les deux permis modificatifs de février 2020 et mars 2025. Les magistrats constatent que la surface au sol reste excessive par rapport au PLU et que la surface d'espaces verts en pleine terre de 70% n'est toujours pas respectée. Cette fois, aucun délai supplémentaire n'est accordé pour régularisation. Les maisons perdent toute existence juridique, ouvrant la possibilité d'une démolition.
Les préoccupations de sécurité incendie
Me Marie-Françoise Lasserre, avocate du voisin requérant, souligne que cet arrêt "donne toute satisfaction à mon client, mais les deux maisons sont toujours en place". Elle annonce la poursuite de la procédure "pour obtenir modification effective, y compris par suppression du bâti en place", en insistant sur un risque majeur : "La maison en fond de parcelle est implantée à une distance inférieure au recul de 10 mètres de la ligne de contact incendie imposée par le PLU. Dans ce secteur très fourni en résineux, classé Espace boisé à conserver, en cas de départ de feu, c'est tout le quartier qui peut flamber."
Chronologie détaillée de l'affaire
- Le promoteur obtient son permis de construire initial en février 2018.
- Procès-verbal d'infraction dressé le 9 décembre 2019.
- Permis de construire modificatif accordé le 10 février 2020 et requête d'annulation du voisin.
- Nouveau procès-verbal d'infraction le 3 juin 2020 et arrêté interruptif de travaux pris le 1er juillet 2020 par le maire de Lège-Cap-Ferret.
- Jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 17 mars 2022 annulant le permis modificatif du 10 février.
- Jugement du tribunal correctionnel de Bordeaux de janvier 2025 condamnant le promoteur à mise en conformité.
- Premier arrêt de la cour administrative d'appel du 4 février 2025 confirmant l'illégalité et ordonnant une mise en conformité.
- Permis de construire modificatif accordé par arrêté du 28 mars 2025.
- Deuxième arrêt de la cour d'appel administrative de Bordeaux du 12 février 2025 annulant définitivement les permis modificatifs.
