Paris se dépeuple massivement tandis que les hauts revenus affluent
Cas unique parmi les grandes métropoles françaises, Paris connaît un dépeuplement spectaculaire depuis une décennie. La capitale a perdu 116 000 habitants entre 2014 et 2024, soit l'équivalent de la population entière d'Orléans. Les Parisiens sont passés de 2,24 millions à 2,1 millions d'habitants durant cette période. Parallèlement à cette hémorragie démographique, la ville s'enrichit considérablement : le nombre de foyers fiscaux déclarant plus de 100 000 euros annuels a progressé de 58%.
Le nord-est parisien : une gentrification accélérée
Un phénomène particulièrement marquant concerne le quart nord-est parisien, traditionnellement considéré comme populaire, qui s'est embourgeoisé deux fois plus vite que la moyenne de la ville. Les données fiscales révèlent une transformation spectaculaire dans les Xe, XIe, XIIe, XVIIIe, XIXe et XXe arrondissements. À Paris, la prospérité décline suivant un axe sud-ouest/nord-est, mais cette réalité évolue rapidement.
Le Xe arrondissement illustre parfaitement cette double tendance : en dix ans, il a perdu 11% de sa population (la plus forte baisse de l'est parisien) tandis que le nombre de foyers à plus de 100 000 euros de revenus doublait, passant de 3 007 à 6 096. Un foyer fiscal au sens des impôts peut abriter un ou plusieurs contribuables, avec ou sans enfants. Deux personnes mariées déclarant chacune plus de 50 000 euros de revenus ne font pas partie des ultra-riches, mais leur foyer appartient indubitablement à la catégorie aisée.
Le logement social : un frein limité
Le logement public (le terme « social » étant de moins en moins adapté) ne freine le phénomène qu'à la marge. Il représente 24% du parc parisien, avec une pointe à 42% dans le 19e arrondissement, mais les plafonds de revenu maximal sont de 123 439 euros annuels pour une famille de cinq personnes, et de 103 727 euros pour quatre personnes. Paris se vide inexorablement de ses ouvriers et de ses employés, particulièrement ceux issus de l'immigration.
Une étude de France Stratégie sur la « ségrégation résidentielle » publiée en avril 2024 a objectivé ce phénomène. Elle montre qu'en 1975, Paris intra-muros abritait 40% d'ouvriers immigrés de plus que la moyenne de l'aire urbaine, en proportion de sa population totale. Le rapport s'est inversé en cinquante ans : désormais, les ouvriers-employés immigrés sont 25% moins nombreux dans la population parisienne que dans la moyenne des communes environnantes.
Le XIe arrondissement : de populaire à cossu
Réputé abordable il y a deux décennies, le XIe arrondissement a commencé très tôt sa gentrification. Le prix au mètre carré avoisine désormais 9 850 euros, presque au niveau du IXe, réputé plus chic. En 2024, le fisc y recense 9 191 foyers déclarant plus de 100 000 euros annuels, contre 4 525 dix ans plus tôt. Leur part a doublé, passant de 4,3% à 8,9% du total des foyers fiscaux de l'arrondissement.
Le calcul est simple : le XIe compte 140 000 habitants et un foyer abrite en moyenne 2,15 personnes. Ainsi, près de 20 000 personnes, soit une sur sept, appartiennent à un foyer qui dépasse les 100 000 euros de revenus annuels. Menu des restaurants, prix en grandes surfaces, tout suit cette évolution, y compris l'immobilier. « Un T2 de 40 mètres carrés rue de la Roquette, on le vend à 10 500 euros le mètre carré en trois semaines. Il y a dix ans, on était à 7 500 et il fallait deux mois », confie Julien, agent immobilier dans le XIe.
Le Xe arrondissement : canal Saint-Martin et au-delà
Dans le Xe arrondissement, le nombre de foyers aisés a également doublé, passant de 3 007 à 6 096, avec une concentration de la richesse autour du canal Saint-Martin, gentrifié depuis longtemps. La vague remonte désormais en direction du nord de l'arrondissement. « Vers la gare de l'Est et vers Louis-Blanc, ce sont des rues où on avait du mal à vendre il y a sept ans ! Aujourd'hui les acheteurs font la queue », explique Marc Delarue, agent immobilier.
Sébastien Kuperfis, président du groupe immobilier Junot, constate l'existence d'acheteurs avec un revenu extrêmement important qui « ne veulent pas habiter dans un environnement bourgeois. Ils cherchent la mixité sociale », mais ils contribuent involontairement à la faire reculer.
Le XVIIIe arrondissement : deux mondes séparés par Barbès
Comme le Xe, le XVIIIe se transforme par îlots, mais de manière encore plus marquée. Ici, la part des foyers à plus de 100 000 euros est celle qui a le plus augmenté en dix ans : +131,7%. « Entre Montmartre où on est à 15 000 euros du mètre carré et la Goutte-d'Or où on est à 8 500, il y a deux mondes distincts » séparés par le boulevard Barbès, constate Sébastien Kuperfis.
Brice Moyse, président d'Immopolis et expert spécialisé dans le secteur de la Goutte-d'Or, observe que « le village Ramey, c'est le marché de report. Les gens ne peuvent plus acheter aux Abbesses, alors ils descendent. Ce sont les mêmes clients qui sont arrivés il y a vingt ans aux Abbesses, la même sociologie. »
Les écoles : point de rupture de la mixité
Les velléités de brassage social s'arrêtent souvent là où commence la scolarité des enfants. « Les écoles posent un problème. Souvent, les jeunes couples qui achètent à la Goutte-d'Or revendent quand ils ont un enfant. Ou alors ils le mettent dans le privé », constate Brice Moyse.
Le XIIe arrondissement : mixité en sursis
Dans le XIIe, la gentrification est encore discrète, mais elle avance. Le nombre de foyers à plus de 100 000 euros y a progressé de 78% en dix ans, passant de 4 590 à 8 166. Jean-Claude Morin, boucher près du marché d'Aligre depuis trente-deux ans, témoigne : « Quand j'ai ouvert, ma clientèle c'étaient des familles du quartier, des ouvriers, des retraités. Aujourd'hui je vends de la côte de bœuf maturée à des gens en télétravail qui descendent en jogging à 11 heures. »
Le XIXe arrondissement : terre de contrastes
En apparence, le XIXe n'a pas encore totalement basculé ; près d'un foyer sur deux y déclare moins de 20 000 euros par an. Mais attention, il se gentrifie presque aussi vite que Montmartre ! La part des foyers aisés y a bondi de 120,8% en une décennie. On y trouve encore des rues populaires, mais le futur ressemblera sans doute à ce que sont déjà les secteurs très cotés de l'arrondissement.
L'effet d'éviction sur les classes moyennes joue à plein. « On habitait rue de Crimée, raconte Élodie, 35 ans. On adorait. Mais à deux, avec un bébé dans 38 mètres carrés... On a cherché dans le XIXe, le XXe. Les loyers pour un 60 mètres carrés étaient beaucoup trop élevés. » Le couple a déménagé à Pantin.
Un décor populaire plus qu'une réalité sociale
Ces départs silencieux remettent un peu de clarté dans le récit « populaire ». Ce qui était une réalité sociale devient un décor, parfois un argument de vente, souvent une nostalgie. Les agents immobiliers entendent le même refrain depuis des années : « Des gens très riches nous disent qu'ils ne veulent pas être dans le XVIe, c'est un choix politique. Ils nous affirment qu'ils sont ravis que leurs enfants soient dans des écoles plus mixtes socialement », explique l'un d'entre eux. À ceci près que chaque nouvel arrivant à fort pouvoir d'achat contribue à créer la bulle qu'il prétend fuir.
