Le logement, un défi majeur pour les économies avancées
Le logement serait-il le mal du siècle ? Cette question résonne avec une acuité particulière alors que la Commission européenne a récemment présenté un plan ambitieux pour stimuler la construction de logements abordables et mieux réguler les locations de courte durée. En quinze ans, les prix des locations ont grimpé de près de 30 % dans l'Union européenne, une hausse qui reflète une crise profonde et généralisée.
Une crise transatlantique aux multiples facettes
La situation est tout aussi tendue aux États-Unis, où les taux hypothécaires à 30 ans ont augmenté de 40 % depuis 2019, tandis que le prix moyen des maisons a bondi de plus de 30 %. Cette flambée des coûts a propulsé le logement au cœur des débats politiques, comme en témoigne l'élection du démocrate Zohran Mamdani à la mairie de New York, après une campagne axée sur le gel des loyers.
Antoine Levy, enseignant-chercheur à l'université de Berkeley, met en garde contre cette approche dans un entretien approfondi. "Sur le moyen et long terme, il y a très peu de doute que le contrôle des loyers est très dangereux", affirme-t-il, soulignant que le problème est avant tout une question d'offre insuffisante.
Les risques du contrôle des loyers
Le chercheur identifie deux principaux dangers associés au gel des loyers. Premièrement, cette mesure décourage la maintenance et la construction de nouveaux logements, conduisant à une détérioration du parc existant. Deuxièmement, elle crée une allocation inefficace du logement, favorisant les "insiders" (locataires en place) au détriment des "outsiders" (nouveaux arrivants).
"À New York, une partie importante du stock de logements est sous contrôle des loyers depuis longtemps. Beaucoup de locataires ne paient pas un loyer de marché, ce qui rend les logements disponibles extrêmement chers pour les nouveaux venus", explique Antoine Levy. Ce phénomène entrave également la mobilité professionnelle et résidentielle.
Différences entre les États-Unis et l'Europe
Les problématiques ne sont pas identiques des deux côtés de l'Atlantique. Aux États-Unis, les restrictions à la production de logements sont souvent locales, avec un phénomène Nimby ("Not in my backyard") prononcé. En Europe, la réglementation est plus centralisée, et les défis concernent davantage l'extension verticale dans des zones denses.
Antoine Levy note que les Américains privilégient les maisons individuelles en banlieue, tandis que les Européens résident dans des zones plus compactes. "On ne peut pas vraiment comparer les États-Unis, où les nouvelles maisons pour les jeunes familles font 130 ou 140 m² au minimum, et l'Europe, où une surface de 60 ou 70 m² est déjà considérable", précise-t-il.
Solutions concrètes pour l'Union européenne
Face à cette crise, l'économiste propose plusieurs pistes d'action pour l'UE. Il plaide pour la création d'un marché européen du capital immobilier, permettant aux investisseurs de financer des projets transfrontaliers. "Il faut que l'argent allemand puisse s'investir dans des projets immobiliers en France, ou que l'argent espagnol puisse s'investir en Roumanie", insiste-t-il.
L'harmonisation des réglementations de construction au niveau européen est également essentielle, avec l'idée d'un permis de construire unique. Enfin, une réflexion sur la prise en compte du coût du logement dans les indices d'inflation est nécessaire pour des politiques monétaires cohérentes.
Taxation et innovation technologique
Sur le plan fiscal, Antoine Levy adopte une position plus "pikettyste" que d'habitude, critiquant la suppression de la taxe d'habitation en France. "C'était une mauvaise idée populiste", estime-t-il, tout en déplorant la déconnexion entre la taxe foncière et la valeur du marché, qui favorise les habitants des métropoles riches.
L'intelligence artificielle pourrait aussi jouer un rôle clé, en améliorant la productivité dans la construction et en optimisant l'utilisation du parc existant. "Le Covid était un choc temporaire, l'IA sera un choc permanent", prédit le chercheur, évoquant la possibilité d'un exode urbain si la concentration spatiale des activités venait à se réduire.
En définitive, la crise du logement apparaît comme un indicateur de stagnation du pouvoir d'achat et un frein à la croissance, affectant même les décisions de natalité. Pour Antoine Levy, la réponse passe par une augmentation de l'offre et une régulation intelligente, loin des mesures court-termistes.
