Face aux tensions du marché du crédit, la vente à terme immobilière s'impose comme une solution méconnue pour financer un achat. Ce dispositif, cousin éloigné du viager, permet d'étaler le règlement du prix sur une période de cinq à quinze ans, sans aléa lié à l'espérance de vie du vendeur. Il se décline en deux formes : libre ou occupée, chacune répondant à des profils d'acheteurs spécifiques.
Un fonctionnement simple qui contourne les banques
Dans une vente à terme, l'acte authentique d'achat, signé chez le notaire, indique le prix et ses modalités de paiement. Le propriétaire accepte d'étaler tout ou partie du règlement jusqu'à une échéance précise, généralement comprise entre cinq et quinze ans. La plupart du temps, une partie de la vente est versée au comptant et une autre sous forme de mensualités pendant une période fixe, définie dans le contrat.
Contrairement au viager, ce type d'opération n'intègre aucun aléa reposant sur l'espérance de vie du vendeur. Si ce dernier décède avant le terme, les mensualités restant dues doivent être versées à ses héritiers.
Vente à terme libre ou occupée : quelles différences ?
La vente à terme peut être soit libre, soit occupée. Dans le premier cas, l'acheteur prend possession du bien immédiatement après la vente et peut l'occuper ou le mettre en location. En revanche, il ne peut pas le revendre avant d'avoir payé l'intégralité du prix. "Pour s'en assurer, le vendeur prend une hypothèque sur le logement, qui sera levée au terme de l'opération", précise Stanley Nahon, directeur général de René Costes.
Avec une vente à terme différée, l'acheteur consent à prendre possession du bien à une date ultérieure, précisée dans le contrat initial. En général, la durée d'occupation coïncide avec le terme de la vente, mais elle peut aussi être plus courte ou plus longue.
Des profils variés et une décote à la clé
La vente à terme libre s'adresse à des acheteurs disposant d'un capital pour le versement initial et dont les ressources permettent de régler les mensualités suivantes. Leurs profils (revenus irréguliers, parent célibataire, personne en rémission d'une maladie grave, senior…) peinent souvent à séduire les banques qui ne leur prêtent pas. Avec cette solution, ils peuvent devenir propriétaire et se loger, en payant une mensualité à leur vendeur correspondant à un loyer.
La vente à terme occupée s'adresse plutôt à des personnes à la recherche d'une résidence secondaire où ils logeront dans plusieurs années, ou à des investisseurs. Les premiers se garantissent d'acheter à un prix bloqué et évitent ainsi une flambée du marché. Les seconds achètent un bien avec un potentiel locatif, qui leur rapportera un complément de revenus ultérieurement, par exemple à la retraite quand leur pression fiscale aura baissé. Dans les deux cas, ces acquéreurs profitent d'une décote de prix, qui correspond à la valeur d'occupation du bien. "Cette dernière dépend essentiellement de la durée durant laquelle le vendeur restera dans les lieux et de la valeur locative du logement", explique Stanley Nahon. Plus les loyers sont élevés dans le secteur et plus le vendeur se maintient dans les lieux longtemps, plus la décote est forte.
Des précautions indispensables avant de signer
Attention, une telle opération ne s'improvise pas, car le contrat signé chez le notaire vous engage et vous ne pourrez pas vous en libérer. Il faut donc faire appel, en amont, à un professionnel de ce type de vente, qui saura tout prévoir : clé de répartition des charges et de l'entretien du bien jusqu'au terme, indexation de la mensualité, modalités de remboursement anticipé, de sanctions en cas de non-libération du bien à la fin de la période d'occupation. Sachez aussi qu'en cas de défaut de paiement de vos mensualités, vous pourriez tout perdre car les contrats intègrent une clause résolutoire, qui permet à votre vendeur de demander l'annulation de la vente et récupérer la propriété de son bien si une telle situation se produit.
