Le marché immobilier de prestige parisien se scinde en deux segments distincts, avec des dynamiques opposées. Selon une étude publiée cet été par le portail Belles Demeures, Paris n'est plus le premier marché de prestige de l'Hexagone, supplantée par les territoires de villégiature des côtes atlantique et méditerranéenne. Pourtant, cette tendance ne signifie pas un effondrement du haut de gamme dans la capitale, comme le souligne Sophie Berg, directrice générale déléguée du groupe Daniel Féau.
Deux marchés distincts sous le même label
Derrière le mot « luxe » se cachent en réalité deux marchés bien différents, explique Sophie Berg. Le premier concerne les biens familiaux de qualité, dont les prix se situent entre 1,6 et 3 millions d'euros. Le second regroupe les biens d'exception, les plus rares et donc les plus chers, comme les appartements avec vue sur la tour Eiffel ou les adresses prestigieuses de l'avenue Montaigne.
Le segment des biens familiaux est particulièrement sensible aux données économiques, notamment à la hausse des taux d'intérêt. Aujourd'hui, ce marché paraît à la main des acheteurs. « L'offre est très importante, les délais de vente s'allongent, et les biens avec défauts sont pénalisés », précise Sophie Berg. Cette situation contraste fortement avec celle du très haut de gamme, qui continue de bénéficier d'une demande soutenue.
Le très haut de gamme reste dynamique
Dans la capitale, les biens exceptionnels se vendent toujours vite et très cher. Cette vigueur du segment supérieur explique pourquoi les prix restent élevés dans les quartiers les plus prisés, comme l'île Saint-Louis dans le 4ᵉ arrondissement, où les biens rares suscitent toujours l'intérêt des acheteurs fortunés. Le contraste est net avec le haut de gamme classique, où les acquéreurs ont désormais la main pour négocier.
Sophie Berg écarte ainsi l'hypothèse d'une dévalorisation spectaculaire du luxe parisien. Les scénarios extrêmes, comme voir des friperies s'installer avenue Montaigne ou des appartements avec vue sur la tour Eiffel passer sous la barre des 20 000 €/m2, ne sont pas d'actualité. La directrice générale déléguée de Daniel Féau insiste sur la nécessité de distinguer les deux segments pour comprendre les évolutions du marché.
Une situation contrastée pour les vendeurs
Pour les propriétaires de biens familiaux de qualité, la conjoncture actuelle impose une certaine prudence. Les délais de vente s'allongent, et les biens présentant des défauts sont pénalisés, ce qui oblige à ajuster les prix. En revanche, les détenteurs de biens d'exception peuvent continuer à espérer des transactions rapides et à des prix élevés, soutenus par une demande qui ne faiblit pas.
Cette dualité du marché parisien reflète une réalité économique plus large, où les taux d'intérêt pèsent sur les acheteurs les plus sensibles au financement, tandis que les acquéreurs de biens très haut de gamme, souvent moins dépendants du crédit, maintiennent leur appétit. Les prochains mois montreront si cette tendance se confirme, mais l'écart entre les deux segments semble bien ancré dans la capitale.
