Chaque dimanche, Midi Libre propose un focus sur le marché immobilier d'une ville d'Occitanie. Cette semaine, place à Narbonne, sous-préfecture de l'Aude. La ville connaît une tendance similaire à celle de la région, avec des prix en hausse dans un contexte de reprise modérée. Comparé à Montpellier, Sète ou Perpignan, le marché narbonnais reste modeste, mais il est dynamisé par la politique de rénovation du centre-ville.
Les appartements anciens : un potentiel de hausse
Selon Christophe Fütterer, président de la Fnaim de l'Aude, le centre-ville de Narbonne offre un gros potentiel. La mutation du vieux cœur de ville, engagée il y a sept à huit ans, attire de plus en plus de résidents. Les prix peuvent être inférieurs à 1 000 euros le mètre carré, mais une montée en gamme est attendue. Il estime qu'ils pourraient atteindre 2 500 à 3 000 euros le mètre carré pour des biens rénovés, soit quasiment le prix du neuf. Selon les notaires, le prix médian d'un appartement ancien était de 2 130 euros le mètre carré à fin juin 2025, en hausse de 2,9 %.
Les quartiers les moins chers
En périphérie, les prix de l'ancien ont chuté de 15,6 %, avec un prix médian de 1 540 euros le mètre carré. Les quartiers Cité, Gare, Victor Hugo et Convention ont enregistré une hausse de 10,7 %, à 1 970 euros le mètre carré. Les quartiers Baliste, Razimbaud, Horte Neuve, Montesquier et Bonne Source affichent un prix médian de 2 040 euros le mètre carré, en baisse de 8,6 %. Narbonne Plage, avec un prix médian de 3 070 euros le mètre carré, reste stable. Christophe Fütterer note que les loyers restent élevés en raison d'une offre insuffisante, et les opportunités sont rares. Une famille avec un budget de 450 000 euros a mis six mois pour trouver un logement.
Un marché du neuf dynamique
Le neuf se porte bien à Narbonne, avec cinq gros programmes en cours. Ils attirent à la fois des acquéreurs locaux et des investisseurs. Selon la FPI Occitanie Méditerranée, le prix moyen d'un appartement neuf était de 3 769 euros le mètre carré au premier semestre 2025, contre 3 674 euros en 2024. Les notaires enregistrent un prix de 3 920 euros le mètre carré, en hausse de 7,5 % sur un an. L'offre commerciale a atteint 265 logements neufs au premier semestre, contre 305 sur toute l'année 2024, ce qui est encourageant.
Le regard de l'expert
David Moularde, directeur de l'agence Guy Hoquet, observe que le marché est dominé par l'ancien. En location, deux marchés coexistent : le cœur de ville et la première couronne. La demande de maisons anciennes est forte, surtout de la part de familles et de couples, ce qui fait grimper les loyers entre 1 200 et 1 600 euros par mois, contre 950 à 1 000 euros auparavant. Le centre-ville attire des retraités au fort pouvoir d'achat, prêts à payer entre 450 000 et 500 000 euros pour un bel appartement. Un T3 neuf de 60 à 70 mètres carrés se négocie entre 350 000 et 400 000 euros. Les investisseurs ont disparu en raison de la baisse du rendement locatif, passé de 8 % à 5-7 %.
Le marché des maisons anciennes
Les notaires notent une nette tendance haussière pour les maisons anciennes. À Narbonne, le prix médian est de 233 400 euros, en hausse de 6,6 %. En périphérie, il est de 195 000 euros (+2,6 %), et sur le littoral, de 181 200 euros (+2,8 %). Sur dix ans, la hausse est de 29 %, contre 14 % en moyenne départementale.
