Depuis le 25 juin 2026, la loi antifraude impose le recours à un notaire pour les cessions de parts de sociétés à vocation immobilière. Les notaires saluent cette mesure qui met fin à des transactions qui pouvaient se conclure sur un simple coin de table, sans aucun contrôle.
Un vide juridique enfin comblé
Avant cette loi, les cessions de parts de sociétés immobilières échappaient à tout contrôle. Un simple acte sous-seing privé permettait de transférer la propriété de la société, et donc du bien immobilier qu'elle détenait. « Il suffisait de griffonner une cession de parts sur un bout de papier, résume Me Laurent Libouban, président de la chambre des notaires des Alpes-Maritimes. Et le résultat était le même que si le bien lui-même était vendu… »
Ce vide juridique représentait un risque majeur de blanchiment d'argent. « L'immobilier est un vecteur potentiel de blanchiment, que ce soit pour la fraude fiscale ou le crime organisé, rappelle Me Libouban. C'est une lutte de tous les instants des pouvoirs publics et nous, les notaires, nous sommes à leurs côtés. »
Des transactions opaques sur la Côte d'Azur
Les plus belles propriétés de la Côte d'Azur, notamment au cap d'Antibes ou sur la presqu'île des milliardaires, s'échangeaient parfois pour une poignée d'euros en façade. Le prix affiché ne correspondait pas à la réalité économique de l'opération. « Il suffisait de gonfler artificiellement le compte courant associé pour minorer le prix de vente », décrypte le président de la chambre des notaires.
Ce dernier se réjouit que ce « trou dans la raquette » ait été enfin colmaté. « Cela faisait longtemps que la profession attirait l'attention des pouvoirs publics sur ce point. Parce qu'il y avait vraiment quelque chose de gênant », reconnaît Me Libouban.
Un exemple concret : le Château de la Croë
Un exemple illustre parfaitement ces pratiques : la cession d'une part de la société Croë France SA, propriétaire du célèbre Château de la Croë au cap d'Antibes, le pied-à-terre azuréen de Roman Abramovitch. L'oligarque russe, placé sous sanctions, détient l'immense majorité des 2 400 000 parts de la société, mais une part n'a pas été gelée. Cette action vient de changer de main.
Irina Panchenko, ancienne députée à la Douma et proche collaboratrice d'Abramovitch, a cédé sa part à Khristina Demidova, née le 4 novembre 1971 à Vladivostok. Le montant de la transaction : trente centimes d'euros ! Le Château de la Croë est pourtant estimé à 232 578 000 euros. Le document stipule que les dettes de la société, qui culmineraient à plus de 375 millions d'euros, sont plus élevées que la valeur du bien.
Des questions désormais soulevées
Ce document de 11 pages ne portait la signature d'aucun notaire. Désormais, une telle cession ne pourra plus se faire sur un coin de table. Il faudra en passer par un professionnel qualifié. « Sous peine de nullité de la vente », rappelle Me Laurent Libouban. C'est désormais la loi.
Le tribunal de commerce de Nice indique ne pas disposer de statistiques précises sur le nombre d'actes sous seing privé enregistrés directement par son greffe. Une recherche sur la plateforme Pappers donne une idée approximative : à l'échelle nationale, les mots « acte sous seing privé » renvoient à plus de 10 millions de documents, et 338 000 au niveau départemental. En resserrant les critères à l'année 2025 et aux seules sociétés civiles immobilières, on obtient 3 268 occurrences.
